Al di là delle catene di approvvigionamento, delle capacità operative e della simbiosi industriale, la prossima questione che i parchi industriali si trovano ad affrontare è come connettersi con ciò che si trova al di fuori del perimetro della fabbrica. Molti sostengono che il Vietnam si stia trasformando da destinazione manifatturiera a basso costo a polo manifatturiero regionale strategico, dove la domanda non è più limitata ai tradizionali terreni industriali, ma si è estesa a modelli di sviluppo integrato.
Per chiarire questi cambiamenti, un giornalista del quotidiano News and Nation ha intervistato la signora Trang Le, direttrice generale e direttrice senior della ricerca e consulenza presso JLL Vietnam.
Signora, quali nuove opportunità si stanno aprendo per il settore immobiliare industriale del Vietnam grazie all’afflusso di capitali di investimento?
Il Vietnam continua a godere di una base favorevole per attrarre investimenti. Nei primi due trimestri del 2026, gli investimenti esteri totali registrati hanno raggiunto circa 34,7 miliardi di dollari USA, con un incremento del 61% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; il capitale investito ha raggiunto circa 13 miliardi di dollari USA, con un aumento dell’11%. Nello stesso periodo, il PIL è cresciuto di circa l’8,2% e il fatturato delle esportazioni è aumentato del 21%. Questi indicatori dimostrano che investimenti, produzione e commercio continuano a sostenere il mercato.
La signora Trang Le, direttrice generale e direttrice senior della ricerca e consulenza presso JLL Vietnam, ha condiviso queste informazioni in occasione dell’Industrial Real Estate Forum 2026, svoltosi alla fine di settembre.
Le opportunità derivano anche dai cambiamenti nei settori industriali. Oltre alla produzione manifatturiera tradizionale, la domanda si sta espandendo verso l’alta tecnologia, il settore farmaceutico, la ricerca e sviluppo e i data center. Queste attività richiedono aree di investimento in linea con la strategia a lungo termine dell’azienda.
Il Vietnam gode di vantaggi in termini di posizione geografica, rete di accordi di libero scambio e mercato interno. Insieme al miglioramento delle infrastrutture, questi fattori aiutano le imprese a integrare le proprie attività nelle reti produttive regionali. Pertanto, gli sviluppatori devono valutare le opportunità individuando i settori industriali e le funzioni più adatti alla loro posizione geografica.
Gli investitori ora hanno a disposizione più opzioni di localizzazione, ma perché, signora, i prezzi di affitto dei terreni industriali variano ancora così tanto tra le diverse regioni?
La differenza è legata alle condizioni di ciascuna località, in particolare alla connettività. Nei principali mercati analizzati da JLL, il Nord conta circa 13.000 ettari di aree industriali operative in 75 parchi industriali, con un tasso di occupazione dell’82,4%. Il Sud ne conta circa 28.100 in 141 parchi industriali, con un tasso di occupazione dell’84,1%. Queste cifre si riferiscono ai mercati analizzati e non a tutti i parchi industriali a livello nazionale.
I prezzi di locazione dei terreni industriali nel Nord variano approssimativamente da 120 a 180 USD/m², mentre nel Sud oscillano tra i 100 e i 320 USD/m², calcolati per l’intera durata del contratto. Le aree vicine a porti marittimi internazionali, aeroporti o principali vie di trasporto continuano a registrare prezzi superiori alla media.
Una tale gamma di prezzi indica che le imprese hanno diverse opzioni, ma ognuna presenta condizioni differenti. Pertanto, il prezzo deve essere valutato in relazione alla posizione e all’accessibilità alle reti di trasporto e ai mercati. Per gli investitori, i vantaggi della posizione devono essere dimostrati dai collegamenti concreti di cui l’impresa può usufruire.
Con l’espansione delle infrastrutture di trasporto che crea opportunità di produzione, cosa dovrebbero fare queste nuove località per diventare scelte a lungo termine per gli investitori in investimenti diretti esteri?
Innanzitutto, è necessario determinare il ruolo della località all’interno della rete di sviluppo complessiva. Con la realizzazione di superstrade, tangenziali o snodi di trasporto, le imprese potrebbero prendere in considerazione aree al di fuori dei tradizionali centri industriali. Tuttavia, le prospettive di una località devono essere valutate in combinazione con le condizioni esistenti e le direzioni di sviluppo a lungo termine.
Nel sud, l’aeroporto internazionale di Long Thanh, la tangenziale 3 di Ho Chi Minh City, l’autostrada Ben Luc – Long Thanh e altri hub logistici dovrebbero ampliare la connettività regionale. (Immagine a scopo illustrativo)
Secondo le previsioni di JLL, entro il 2030 i mercati analizzati nel Nord potrebbero aggiungere circa 5.000 ettari di terreno industriale, mentre il Sud potrebbe aggiungerne oltre 6.000. Nel Nord, Hai Phong è in testa per quanto riguarda l’offerta futura, con ben quattro parchi industriali già in costruzione a maggio 2026. Anche Hanoi ha avviato la costruzione di due nuovi parchi industriali, ampliando ulteriormente lo spazio edificabile.
Nel sud, l’aeroporto internazionale di Long Thanh, la tangenziale 3 di Ho Chi Minh City, l’autostrada Ben Luc – Long Thanh e i centri logistici dovrebbero ampliare la connettività regionale. Questi cambiamenti creano maggiori opportunità, ma al contempo richiedono che i parchi industriali vengano considerati in un contesto economico più ampio.
I nuovi lotti di terreno devono essere collegati alle reti di trasporto e possedere le condizioni che consentano lo svolgimento di attività a lungo termine. L’attrattiva di una località deriva da questi fattori, non solo dalla superficie aggiuntiva.
Molti progetti combinano elementi industriali, residenziali e commerciali. Come mai, nonostante la presenza di tutte queste componenti, non è ancora stato creato un ecosistema completo, signora?
Il problema sta nel capire se i vari componenti si integrano davvero tra loro. Riunire industria, abitazioni e commercio in un unico progetto crea coesione spaziale. Per diventare un ecosistema, questi componenti devono soddisfare le esigenze dei rispettivi gruppi di utenti.
Gli sviluppatori devono comprendere il reddito, le esigenze abitative e la capacità di spesa dei lavoratori nelle zone industriali. In realtà, esiste ancora un divario tra i lavoratori delle fabbriche e il gruppo di acquirenti target per immobili residenziali e commerciali.
Se un’area residenziale viene sviluppata per una diversa tipologia di clientela, i lavoratori potrebbero comunque non trovare un alloggio adeguato, anche se questo si trova nelle immediate vicinanze del luogo di lavoro. In tal caso, gli edifici sorgono uno accanto all’altro ma non si integrano armoniosamente con l’ambiente circostante.
Questo è uno dei motivi per cui alcuni modelli integrati non si sono rivelati efficaci come previsto. La completezza di un progetto dovrebbe essere giudicata in base alla sua capacità di soddisfare bisogni reali, non solo in base all’elenco delle opere realizzate.
Secondo lei, cosa dovrebbero considerare gli sviluppatori per garantire che alloggi e servizi siano realmente adatti alle persone che lavorano nelle zone industriali?
A mio avviso, il primo passo è identificare a chi è destinato il prodotto. Lavoratori, operai specializzati e professionisti hanno esigenze di vita diverse. Analizzare le caratteristiche della forza lavoro, il reddito e la capacità di spesa aiuterà gli investitori a scegliere il prodotto giusto.
L’attrattiva delle località di investimento risiede non solo nella presenza di moderni impianti di produzione, ma anche nella connettività tra il sito produttivo, le reti di trasporto e condizioni di vita adeguate. (Immagine a scopo illustrativo)
La disponibilità di alloggi vicino al luogo di lavoro potrebbe non soddisfare appieno le esigenze dei lavoratori, qualora questi non vi abbiano accesso. Lo stesso vale per i servizi commerciali: pur essendo presenti, potrebbero non essere sufficienti a soddisfare le necessità. Pertanto, lo sviluppo di questi elementi deve essere strettamente legato alle persone che vivranno e lavoreranno nella zona.
Alloggi per i lavoratori, appartamenti per professionisti e servizi comuni fanno parte delle “infrastrutture immateriali” che contribuiscono ad attrarre e trattenere i lavoratori, soprattutto quelli provenienti da altre località e i professionisti stranieri.
Per gli investitori è fondamentale comprendere correttamente gli utenti al fine di predisporre adeguatamente i vari elementi. Solo integrando le condizioni di lavoro e di vita, il modello integrato può soddisfare efficacemente le esigenze a lungo termine.
Inoltre, gli sviluppatori devono tenere conto delle infrastrutture, dei servizi e delle strutture esistenti nell’area circostante per integrarsi e supportare il progetto. Alcune aree soddisfano già parzialmente le esigenze abitative dei lavoratori. Riconoscere questo aspetto aiuta gli investitori a comprendere cosa manca nella zona prima di decidere di investire ulteriormente.
Se ogni parco industriale costruisce un proprio sistema autosufficiente senza integrarsi con il più ampio contesto economico, l’efficienza e la sinergia degli investimenti saranno limitate. Inserire il progetto nel contesto dell’intera area contribuirà a definire meglio il ruolo di ciascun componente.
Per le nuove zone industriali, l’attrattività deve basarsi sul collegamento tra impianti di produzione, reti di trasporto e condizioni di vita adeguate. Quando questi elementi rispondono alle esigenze specifiche e si supportano a vicenda, la nuova area di investimento ha le basi per uno sviluppo economico e occupazionale a lungo termine.
Grazie mille, signora!
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