Gli incentivi governativi non sono inclusi nel prezzo dell’affitto.
Proseguendo la seconda sessione della XVI Assemblea Nazionale , la mattina del 22 ottobre l’Assemblea Nazionale ha discusso in gruppi tre progetti di legge: la legge fondiaria modificata, la legge sull’edilizia abitativa modificata e la legge sul settore immobiliare modificata.
Secondo il Rapporto governativo n. 923, il progetto di legge sull’edilizia abitativa (modificato) è composto da 13 capitoli e 130 articoli, che orientano lo sviluppo di 4 gruppi di alloggi, incluso un capitolo separato sugli alloggi in affitto.
Durante la discussione in seno al Gruppo 13, il vicepresidente dell’Assemblea nazionale Nguyen Doan Anh (delegazione dell’Assemblea nazionale della provincia di Thanh Hoa) ha approvato la proposta di emendare la Legge sull’edilizia abitativa contestualmente alla Legge fondiaria e alla Legge sulle attività immobiliari, affrontando così in modo esaustivo tutte le fasi, dalla creazione del fondo fondiario e dagli investimenti per la costruzione fino alla messa in uso degli alloggi.
Secondo il vicepresidente dell’Assemblea nazionale, i risultati della modifica della legge dovrebbero riflettersi nell’accesso dei cittadini all’alloggio, nella trasparenza del mercato e nella responsabilità di ciascun ente.
Il vicepresidente dell’Assemblea nazionale, Nguyen Doan Anh, partecipa alla discussione del Gruppo 13.
Citando il Rapporto riassuntivo n. 378 del Ministero delle Costruzioni , datato 21 settembre 2026, che prende in esame 21 località, la domanda di alloggi in affitto entro il 2030 si attesta a circa 217.430 unità. Il Vicepresidente dell’Assemblea Nazionale ha osservato che questa enorme domanda deve essere soddisfatta attraverso politiche a lungo termine.
Riguardo al comma 3 dell’articolo 43 sui prezzi di locazione, il vicepresidente dell’Assemblea nazionale ha proposto di aggiungere: “Gli incentivi e i sussidi statali, nonché le spese già recuperate da altre fonti, non devono essere inclusi nel prezzo di locazione; le spese comuni devono essere ripartite in modo equo e trasparente tra la parte destinata all’alloggio in affitto e la parte destinata all’attività commerciale”. Tale disposizione garantisce la coerenza con il comma 1 dell’articolo 67 sui prezzi di vendita e di locazione con opzione di acquisto degli alloggi sociali.
Per quanto riguarda la clausola 2, articolo 25 del progetto, che consente alle autorità provinciali di decidere se l’investitore destini il terreno al progetto, lo acquisisca altrove o versi un importo equivalente, il vicepresidente dell’Assemblea nazionale ha proposto di aggiungere il principio secondo cui il valore dell’obbligazione comprende il valore del fondo fondiario e la responsabilità di investire nelle corrispondenti infrastrutture tecniche; e che gli incentivi di un progetto di edilizia sociale non dovrebbero essere utilizzati per detrarre gli obblighi di un progetto commerciale.
L’assegnazione di terreni al di fuori del progetto deve garantire la connettività con i luoghi di lavoro, i trasporti e le scuole. “Se un’area residenziale per i lavoratori si trova troppo lontano dal loro luogo di lavoro, il risparmio sui costi degli alloggi potrebbe essere annullato dalle spese di pendolarismo”, ha affermato il vicepresidente dell’Assemblea nazionale.
Tutelare i diritti di coloro che hanno acquistato legalmente alloggi sociali.
Per quanto riguarda l’acquisto di alloggi sociali, il Vicepresidente dell’Assemblea Nazionale ha citato il comma 2, punto e, sezione 1, articolo 68 del progetto di legge, che stabilisce che dopo 5 anni dalla data del pagamento integrale, gli acquirenti di alloggi sociali possono rivenderli solo ad acquirenti idonei e devono ottenere un certificato di proprietà. Rispetto alla legge sull’edilizia abitativa del 2023, questa disposizione modifica significativamente il diritto di disporre della proprietà.
Il vicepresidente dell’Assemblea nazionale ha proposto di aggiungere un principio per determinare il prezzo di rivendita, tenendo conto del prezzo di acquisto, delle fluttuazioni dei prezzi, della qualità residua e dei costi di ristrutturazione ragionevoli, garantendo che gli incentivi statali non si trasformino in profitti irragionevoli e che l’impatto debba essere valutato prima di decidere una formula specifica.
Riguardo all’articolo 130, il vicepresidente dell’Assemblea nazionale ha proposto di aggiungere una disposizione chiara: coloro che hanno legalmente stipulato un contratto di acquisto prima dell’entrata in vigore della legge possono esercitare il diritto di rivendita secondo la legge vigente al momento della stipula.
Il vicepresidente dell’Assemblea nazionale, Nguyen Doan Anh, ha inoltre suggerito di perfezionare il progetto di legge in modo da garantire incentivi verificabili, il pieno adempimento degli obblighi e una chiara definizione dei diritti dei cittadini. “Quando questi requisiti saranno soddisfatti, le politiche abitative creeranno un’offerta più adeguata, rafforzeranno la fiducia e aiuteranno i lavoratori a sentirsi sicuri e motivati nei loro luoghi di lavoro”, ha affermato il vicepresidente.
Definizione chiara della proprietà negli edifici residenziali a uso misto.
Commentando la legge sull’edilizia abitativa modificata, il deputato dell’Assemblea Nazionale Vu Van Tien (della delegazione di Hai Phong ) ha osservato che le controversie tra investitori, consigli di amministrazione e residenti negli edifici residenziali a uso misto rimangono complesse, ruotando principalmente attorno alla proprietà comune, alla proprietà privata e al fondo di manutenzione del 2%, il che porta a lunghe controversie legali. “Il continuo tira e molla tra le parti causa dispute prolungate, compromettendo la sicurezza e l’ordine pubblico”, ha affermato il deputato.
Il rappresentante Vu Van Tien (delegazione dell’Assemblea Nazionale della città di Hai Phong) partecipa alla discussione del Gruppo 3.
Sottolineando la necessità di impedire che la situazione persista semplicemente a causa di normative legali poco chiare e di diritti e responsabilità sovrapposti tra le parti coinvolte, il rappresentante ha suggerito che la legge modificata dovrebbe regolamentare e definire in modo specifico e chiaro la proprietà privata e la proprietà comune negli edifici residenziali a uso misto.
In questo contesto, è necessario distinguere tra tre tipologie di beni: quelli legalmente di proprietà privata; quelli di proprietà congiunta di ciascuna area funzionale; e quelli di proprietà congiunta dell’intero edificio. “Ascensori e corridoi non possono essere automaticamente considerati proprietà privata solo perché servono un’area specifica, ma non si può nemmeno applicare un unico meccanismo di gestione a tutti i beni ignorandone l’effettivo utilizzo”, ha affermato il rappresentante.
L’attuale legge sull’edilizia abitativa prevede già un meccanismo per l’assegnazione dei fondi di manutenzione negli edifici residenziali a uso misto che soddisfano i requisiti di separazione delle aree funzionali, aree di proprietà comune e gestione e amministrazione indipendenti. Tuttavia, la bozza non specifica chiaramente il meccanismo di assegnazione e l’ente gestore competente.
Il delegato ha proposto che la legge preveda immediatamente l’assegnazione dei fondi in base alle zone funzionali. La quota destinata alle aree comuni dell’intero edificio e complesso residenziale dovrebbe essere gestita dal Consiglio di Amministrazione; la quota destinata alle aree commerciali e di servizio dovrebbe essere gestita dal proprietario di tali aree. “L’aliquota contributiva del 2% dovrebbe rimanere invariata; i fondi provenienti da un’area non dovrebbero essere utilizzati per finanziare interventi destinati esclusivamente a un’altra area”, ha sottolineato il delegato.
I delegati hanno sostenuto che questa revisione dovrebbe affrontare in modo definitivo le questioni relative agli edifici residenziali a uso misto. Ciò include la definizione di diritti di proprietà adeguati per ciascuna unità; l’assegnazione dell’autorità di gestione del fondo di manutenzione nell’ambito delle rispettive competenze; e la revisione del metodo di utilizzo del prezzo più alto dell’appartamento come base per il calcolo della superficie totale destinata all’autosviluppo…
Secondo l’organo che ha redatto il testo, gli emendamenti e le integrazioni alla Legge sull’edilizia abitativa del 2023 mirano a istituzionalizzare ulteriormente la politica del Partito e dello Stato per il perfezionamento dell’economia di mercato a orientamento socialista, in particolare le nuove prospettive che privilegiano lo sviluppo degli alloggi in affitto; a superare le carenze nella pratica e a garantire la coerenza e l’uniformità del sistema giuridico.
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