Quanto vale la rigenerazione urbana in Italia? E dove gli investimenti possono diventare davvero cantieri? A queste domande prova a rispondere il Rapporto strategico 2026 della Community Valore Rigenerazione Urbana di TEHA Group, presentato a Roma durante il Forum annuale della Community. Lo studio introduce tre nuovi strumenti di analisi per guidare le scelte di investitori, developer e amministrazioni pubbliche: l’Indice di Pressione Abitativa, un framework dedicato ai waterfront e lo Smart City Index.
Il Rapporto conferma le stime della prima edizione, pubblicata nel 2025: 320 milioni di metri quadrati di superfici potenzialmente rigenerabili in Italia entro il 2050, con un impatto sistemico di 1.600 miliardi di euro di PIL in 25 anni. La novità di quest’anno è la distinzione tra il potenziale teorico e le condizioni che rendono realizzabile un intervento, cioè domanda, infrastrutture, accessibilità, capacità amministrativa e sostenibilità economica.
Attrattività e pressione abitativa
La classifica dell’attrattività dei grandi Comuni descrive un’Italia urbana a più velocità. Milano è prima con 100 punti, davanti a Firenze (87,1) e Bologna (86,5). Seguono Roma (84,8) e Bergamo (82,1). Con 67,9 punti Verona apre la fascia dei territori a medio-alta attrattività.
Il divario più marcato riguarda il rapporto tra i capoluoghi e i Comuni che li circondano. Le dieci città più attrattive hanno uno score medio di 81,7 punti, quelli delle rispettive province o Città metropolitane si fermano a 39,1. Secondo TEHA la vicinanza ai grandi centri non basta: contano infrastrutture, servizi e condizioni favorevoli all’insediamento di nuove funzioni.
Il Rapporto propone quindi tre traiettorie, diverse a seconda del contesto.
- Mercati forti, come Bologna. Servono regole certe e iter più rapidi per accelerare l’ingresso dei capitali privati.
- Territori a medio-alta attrattività, come Verona. La collaborazione pubblico-privato serve a rendere bancabili le trasformazioni.
- Aree a medio-bassa attrattività, come Perugia (46,1 punti). Prima degli interventi occorrono investimenti in servizi, infrastrutture e accessibilità.
Le ultime due fasce rappresentano il potenziale di rigenerazione più ampio. Riguardano il 52,6% dei Comuni e il 70,6% della popolazione italiana.
Tre strumenti data driven per orientare gli investimenti
Il primo strumento è l’Indice di Pressione Abitativa (IPA): mette a confronto redditi familiari, prezzi e canoni per individuare i territori in cui accedere alla casa è più difficile, e offre ad amministrazioni e operatori una base per stabilire le priorità delle politiche abitative.
Il secondo è un framework per i waterfront, sviluppato con NET Engineering e applicato a 50 Comuni o ambiti costieri. Raccoglie in una dashboard KPI fisici, economici, infrastrutturali, sociali e ambientali, utili a individuare opportunità e fattori di rischio. I Comuni con waterfront sono il 37,2% del totale, ma ospitano circa il 60% della popolazione, il 64% delle imprese e il 79,3% degli arrivi turistici. Tra le operazioni analizzate ci sono Borgo del Forte a Ventimiglia (240 milioni di euro di investimento) e Toscariva a Marina di Pisa (circa 338 milioni).
Il terzo è lo Smart City Index, che valuta i capoluoghi su 38 KPI e cinque dimensioni: digitalizzazione, sostenibilità, accessibilità e sicurezza. Milano guida con 71,4 punti su 100, seguita da Padova (57,2) e, a pari merito, da Trento e Bergamo (55,9). Le città con i risultati migliori sono soprattutto al Nord. Il limite principale indicato dal Rapporto è la frammentazione: servizi e applicazioni che non dialogano tra loro, oltre a competenze e capacità amministrative disomogenee.
I dati dell’edilizia, costi in crescita e offerta accessibile sotto pressione
Sul fronte residenziale il Rapporto segnala che tra il 2021 e il secondo trimestre 2026 l’indice dei costi di costruzione degli edifici residenziali è salito del 20,7%. Costi di realizzazione, tempi autorizzativi e condizioni finanziarie rendono complessi i progetti a prezzi calmierati, e la difficoltà ormai riguarda anche il ceto medio. A Milano, per acquistare un’abitazione di 65 mq, serve un reddito superiore del 53% a quello disponibile preso a riferimento.
Per ampliare l’offerta TEHA indica il recupero del patrimonio sfitto o dismesso, strumenti pubblici fiscali e finanziari, garanzie, convenzioni e il coinvolgimento degli investitori privati. Secondo il Rapporto l’accessibilità abitativa va pianificata insieme a mobilità, servizi e lavoro.
Per quanto riguarda gli student housing, i dati evidenziano che gli iscritti all’università superano i 2 milioni, con circa 655mila studenti fuori sede e oltre 110mila internazionali. Per il 2026 il Rapporto stima circa 96mila posti letto negli studentati, contro un fabbisogno potenziale tra 150mila e 240mila, con un tasso di copertura nazionale del 4,7%. Gli investimenti sono in crescita (520 milioni di euro nel 2025, +63% sull’anno precedente). Restano però concentrati nei grandi poli e su canoni di mercato che rischiano di limitare l’accesso.
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Superfici potenzialmente rigenerabili entro il 2050 | 320 milioni di mq |
| Impatto sistemico stimato sul PIL in 25 anni | 1.600 miliardi di euro |
| Score medio di attrattività: 10 città più attrattive / Comuni delle rispettive province | 81,7 / 39,1 punti |
| Comuni nelle fasce a medio-alta e medio-bassa attrattività | 52,6% dei Comuni, 70,6% della popolazione |
| Indice dei costi di costruzione residenziale (2021 – II trim. 2026) | +20,7% |
| Milano, reddito necessario per acquistare 65 mq rispetto al reddito disponibile | +53% |
| Posti letto negli studentati stimati nel 2026 / fabbisogno potenziale | circa 96mila / 150-240mila |
| Investimenti in student housing nel 2025 | 520 milioni di euro (+63%) |
| Smart City Index, primo capoluogo (Milano) | 71,4 punti su 100 |
| Comuni con waterfront / quota di imprese ospitate | 37,2% / 64% |
| Green Soul (Bologna), score URSII prima e dopo il progetto | da 23,3 a 55,8 punti |
| Green Soul, valore sociale annuo stimato a piena operatività | 81,5 milioni di euro |
Impatto sociale, regole e PPP per trasformare il potenziale in cantieri
Il Rapporto sviluppa l’Urban Regeneration Social Impact Index (URSII), il modello della Community per misurare e monetizzare gli impatti degli interventi. È articolato in cinque dimensioni e si può applicare prima, durante e dopo la realizzazione dei progetti, per confrontare i benefici attesi con quelli effettivamente generati.
I casi di Bologna e Torino
La prima applicazione completa, condotta con il Politecnico di Torino, riguarda Green Soul, il progetto di rigenerazione dello Scalo Ravone-Prati di Bologna vincitore del concorso Reinventing Cities. Lo score URSII passa da 23,3 punti su 100 dello stato di fatto a 55,8 della configurazione progettuale, con un incremento di 2,4 volte. I maggiori miglioramenti riguardano l’attenzione ai bisogni delle comunità (da 18,4 a 62,8 punti) e l’attrattività e competitività (da 30 a 70,7). A piena operatività il valore sociale del progetto è stimato in 81,5 milioni di euro l’anno, legato tra l’altro all’accessibilità economica, all’attivazione dei flussi di quartiere e allo sviluppo delle infrastrutture.
È in corso una seconda applicazione alla Cavallerizza Reale di Torino, complesso storico che conta circa 40mila mq di patrimonio costruito, e la sua rifunzionalizzazione prevede oltre 200 milioni di euro di investimenti senza nuovo consumo di suolo. In questo caso l’URSII è stato raccordato ai criteri del New European Bauhaus.
Il Rapporto analizza anche sette casi studio sviluppati con altrettante amministrazioni: Brescia, Bologna, Napoli, Reggio Emilia, Palermo, Piacenza e Torino. Gli approcci vanno dal recupero del patrimonio industriale delle Officine Reggiane al modello policentrico di Palermo. Tutti condividono un ruolo della Pubblica Amministrazione come promotrice e coordinatrice delle trasformazioni, oltre che come soggetto regolatore.
Quadro normativo e partenariato pubblico-privato
Il quadro legislativo resta frammentato. In 27 anni si sono succedute oltre 70 proposte di riforma su urbanistica, suolo e rigenerazione. Dal percorso 2026 della Community, articolato in nove appuntamenti, emergono cinque priorità. Sono il coinvolgimento di investitori e developer, l’uso dei dati, la monetizzazione dei benefici sociali, la semplificazione e la valutazione preventiva degli impatti.
«Una legge per i territori e un sistema di indicatori sono condizioni essenziali per una rigenerazione sostenibile», afferma Jacopo Palermo, Associate Partner e Responsabile dell’Area Real Estate & Construction di TEHA Group. «Serve un quadro di regole coordinato e stabile, capace di semplificare gli iter e riconoscere il contributo degli operatori privati alla creazione di valore collettivo».
Il partenariato pubblico-privato è indicato come leva principale, anche perché le risorse del PNRR vanno progressivamente esaurendosi. Secondo il Rapporto, il nuovo Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023) ha reso le forme di collaborazione più flessibili e ha confermato il trasferimento del rischio operativo al privato. Ha inoltre superato il precedente limite del 49% al contributo pubblico, così che le operazioni complesse possono contare su risorse finanziarie, garanzie e valorizzazione di beni immobili, nel rispetto delle regole europee. L’efficacia del PPP dipenderà dalla sostenibilità economica delle operazioni e da una corretta distribuzione dei rischi.
Anche le istituzioni vanno in questa direzione. La sottosegretaria all’Economia Lucia Albano ha ricordato il lavoro della Cabina di Regia del MEF e del Piano Casa: «la nostra priorità è mappare e riattivare il patrimonio inerte o inutilizzato per offrire risposte concrete all’accessibilità abitativa, dallo student housing all’edilizia sociale, mantenendo fermo il principio del consumo di suolo zero». Per l’eurodeputata Irene Tinagli, presidente della Commissione speciale sulla crisi degli alloggi del Parlamento europeo, recuperare il patrimonio pubblico «attraverso una regia pubblica capace di coinvolgere anche i soggetti privati, significa creare le condizioni per città più accessibili, inclusive e sostenibili».
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