di Gianluigi Raimondi
L’efficienza energetica è diventata una delle sfide centrali per gli investitori istituzionali nel settore immobiliare europeo, ma la transizione verso edifici più sostenibili deve ancora fare i conti con ostacoli operativi, incertezze normative e difficoltà nel valutare con precisione il ritorno economico degli interventi. A evidenziarlo è una ricerca di re:sustain, piattaforma tecnologica basata su modelli scientifici che ottimizza i consumi energetici degli immobili, condotta su 200 gestori di patrimoni immobiliari istituzionali in sei Paesi europei: Regno Unito, Germania, Francia, Paesi Bassi, Spagna e Italia. Il campione rappresenta complessivamente masse in gestione per 296 miliardi di euro. Ma come investire nella transazione energetica?
Dall’indagine emerge una distanza ancora significativa tra la necessità di migliorare le prestazioni energetiche degli edifici e la capacità degli operatori di realizzare gli interventi necessari. Le priorità indicate dai gestori riguardano soprattutto la possibilità di contenere i disagi durante i lavori, ottenere maggiore certezza sui tempi di recupero del capitale investito e disporre di un quadro normativo più prevedibile.
La continuità operativa è il primo ostacolo
Il principale fattore che potrebbe accelerare gli interventi sugli immobili meno efficienti è la riduzione delle interruzioni operative. Lo indica il 79% degli intervistati, che considera la continuità delle attività un elemento decisivo per favorire gli investimenti nell’efficientamento energetico.
Gli interventi sugli impianti e sulle infrastrutture degli edifici possono infatti comportare disagi per gli occupanti, difficoltà nella gestione quotidiana delle proprietà e potenziali perdite economiche. Per i gestori istituzionali, migliorare le prestazioni energetiche senza compromettere eccessivamente l’utilizzo degli immobili rappresenta quindi una condizione importante per rendere più agevole l’attuazione dei programmi di riqualificazione.
Al secondo posto, indicata dal 65% dei partecipanti alla ricerca, si colloca una maggiore certezza sui tempi di ritorno degli investimenti. La questione è particolarmente rilevante perché alcuni interventi richiedono esborsi iniziali consistenti, mentre i benefici economici possono manifestarsi gradualmente attraverso minori consumi, riduzione dei costi operativi e miglioramento della competitività degli immobili sul mercato.
La possibilità di stimare con maggiore affidabilità il periodo necessario per recuperare il capitale investito può dunque contribuire a sbloccare progetti che, in assenza di adeguata visibilità sui rendimenti, rischiano di essere rinviati.
Il rischio di svalutazione degli immobili meno efficienti
La ricerca richiama anche il rischio che gli immobili caratterizzati da prestazioni energetiche insufficienti perdano progressivamente valore o diventino asset difficili da collocare sul mercato. Si tratta del fenomeno dei cosiddetti stranded asset, ossia beni che, per effetto dell’evoluzione normativa, tecnologica o delle preferenze degli utilizzatori, possono subire una significativa perdita di attrattività economica.
In questo scenario, l’efficienza energetica non rappresenta soltanto una questione ambientale, ma assume un’importanza crescente nella gestione del rischio immobiliare. La capacità di contenere i consumi e adeguare gli edifici alle nuove esigenze del mercato può incidere sui costi di gestione, sulla competitività delle proprietà e sulla loro capacità di preservare il valore nel tempo.
Per gli investitori istituzionali, la sfida consiste quindi nel conciliare gli investimenti necessari alla riqualificazione con la tutela dei rendimenti e la gestione dei flussi di cassa. Una maggiore certezza sui benefici economici degli interventi potrebbe favorire decisioni più rapide e una migliore pianificazione dell’impiego dei capitali.
Normative più chiare per accelerare la transizione
Il terzo fattore indicato dagli intervistati è la necessità di segnali normativi più chiari, citata dal 55% del campione. Il dato evidenzia le difficoltà legate alla complessità delle regole e alla necessità di rispettare requisiti differenti a livello locale, regionale e nazionale.
A queste problematiche si aggiunge l’incertezza derivante dai frequenti cambiamenti degli orientamenti politici in materia di clima e dalla mancanza di chiarezza sui meccanismi di applicazione delle disposizioni. Per gli investitori che devono programmare interventi con orizzonti temporali lunghi, la prevedibilità del quadro regolamentare è essenziale per valutare costi, benefici e priorità dei progetti.
La richiesta di maggiore chiarezza non riguarda pertanto soltanto la quantità degli obblighi da rispettare, ma anche la loro stabilità e la possibilità di pianificare gli investimenti sulla base di obiettivi definiti. Regole più comprensibili e coerenti potrebbero aiutare gli operatori a individuare gli interventi prioritari e a ridurre il rischio che modifiche successive rendano meno convenienti le decisioni già assunte.
I dati sono disponibili, ma non sempre guidano le decisioni
Un ulteriore elemento emerso dall’indagine riguarda la capacità di utilizzare i dati sulle prestazioni degli immobili per orientare le scelte di investimento. Una migliore verifica dei risultati energetici è indicata come fattore prioritario dal 40% degli intervistati, collocandosi al quarto posto tra le risposte.
Il quadro appare articolato. L’82% dei partecipanti ritiene che la qualità dei dati raccolti nei propri portafogli immobiliari sia buona e utile per individuare le aree nelle quali intervenire. Tuttavia, soltanto il 47% dichiara di avere un elevato livello di fiducia nell’utilizzo di queste informazioni per decidere come allocare il capitale.
Un altro 47% si considera abbastanza fiducioso, mentre il 7% ritiene che i dati debbano essere affiancati da altre analisi e non possano essere utilizzati da soli. Le percentuali sono arrotondate e possono non sommare esattamente al 100%.
La differenza tra la valutazione positiva della qualità delle informazioni e la fiducia nel loro impiego per le decisioni finanziarie mette in luce una criticità: raccogliere dati non è sufficiente se questi non consentono di stimare in modo affidabile i risparmi ottenibili, confrontare le alternative disponibili e stabilire quali interventi offrano il miglior rapporto tra costi e benefici.
Per i gestori immobiliari, diventa quindi importante integrare le informazioni sui consumi con analisi economiche e operative capaci di supportare le decisioni sull’impiego delle risorse.
Sistemi di gestione degli edifici ancora poco aggiornati
Tra i risultati più significativi della ricerca figura la diffusione limitata di sistemi aggiornati per la gestione degli edifici, noti come building management system. Questi strumenti permettono di monitorare e coordinare il funzionamento degli impianti, contribuendo a ottimizzare i consumi energetici, ridurre le spese operative e limitare i tempi di inattività causati da guasti alle apparecchiature.
Quasi due terzi degli intervistati, pari al 62%, affermano che soltanto il 20-40% degli immobili presenti nei rispettivi portafogli dispone di un sistema di gestione aggiornato.
Il dato suggerisce che una parte consistente del patrimonio immobiliare istituzionale potrebbe non beneficiare pienamente delle opportunità offerte da strumenti di monitoraggio e controllo più moderni. La disponibilità di sistemi aggiornati può infatti agevolare l’individuazione di inefficienze, migliorare la gestione degli impianti e consentire interventi più tempestivi, evitando sprechi energetici e costosi guasti.
L’aggiornamento tecnologico costituisce quindi una delle leve attraverso cui rendere più efficiente la gestione degli immobili. Al tempo stesso, la sua diffusione dipende dalla capacità di dimostrare i benefici economici degli interventi e di realizzarli senza generare interruzioni operative eccessive.
Efficienza energetica, una questione di competitività
Nel complesso, l’indagine di re:sustain restituisce l’immagine di un settore consapevole dell’importanza dell’efficienza energetica, ma ancora alle prese con ostacoli che rallentano la trasformazione dei portafogli immobiliari.
La riduzione dei disagi operativi, la certezza dei tempi di rientro del capitale e la maggiore chiarezza normativa emergono come le condizioni più importanti per accelerare gli interventi. A queste si aggiungono la necessità di rafforzare l’affidabilità delle analisi utilizzate per allocare le risorse e quella di aggiornare i sistemi tecnologici che regolano il funzionamento degli edifici.
Per gli investitori, migliorare le prestazioni energetiche significa affrontare una sfida che coinvolge contemporaneamente sostenibilità, gestione dei costi e conservazione del valore degli asset. La capacità di superare questi ostacoli potrebbe diventare un elemento determinante per distinguere gli immobili in grado di mantenere la propria competitività da quelli maggiormente esposti al rischio di svalutazione.
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