#Finsubito news dalla rete – Sanatoria del Salva Casa, l’oblazione non pagata ferma il silenzio assenso?

Il Comune può negare la sanatoria dinamica
del Salva Casa quando sono già passati tre mesi dalla domanda? Il
titolo si forma per silenzio assenso anche se l’oblazione non è
ancora stata pagata? E se dopo il diniego arriva l’ordinanza di
demolizione, bisogna eseguirla lo stesso?

Le possibilità di
regolarizzare un abuso edilizio attraverso l’art. 36-bis del d.P.R.
n. 380/2001 dipendono, purtroppo, dall’interpretazione dei
tecnici ma soprattutto dei giudici, perché su alcuni aspetti il
nuovo istituto si presta a letture diverse, a cominciare dall’abuso
da sanare e dal progetto di ripristino. Ciò che invece non dovrebbe
essere in dubbio, per qualunque titolo edilizio, ordinario o in
sanatoria, è la distinzione tra il momento in cui il titolo si
forma, la sua validità e la sua efficacia.

La risposta arriva dal TAR Toscana con la sentenza
n. 973 del 3 giugno 2025, chiamato a stabilire che cosa accade
quando il Comune lascia scadere i quarantacinque giorni del
silenzio assenso
previsto dall’art. 36-bis, comma 6, del Testo
Unico Edilizia e poi nega comunque la sanatoria, ordinando poco
dopo la demolizione delle opere.

Sul tavolo ci sono due letture opposte di quel termine:

• per il Comune il silenzio non poteva formarsi, sia perché non
  scatta su qualunque domanda, sia perché l’oblazione non era mai
  stata pagata;
• per la proprietaria, invece, scaduti i quarantacinque giorni la
  domanda valeva come accolta e ogni decisione successiva restava
  senza effetti.

I giudici sciolgono il nodo distinguendo proprio la nascita del
titolo dalla sua validità e dalla sua efficacia, e aggiungono
un’avvertenza sul potere che il Comune conserva anche dopo il
silenzio.

Abbassamento del calpestio nel seminterrato: la vicenda

Tutto è cominciato con una SCIA per manutenzione straordinaria
su un immobile legittimamente edificato, che comprendeva
l’abbassamento del calpestio del seminterrato per raggiungere
l’altezza minima igienico-sanitaria. Il Comune vi ha visto un
aumento di volume in contrasto con le norme tecniche del piano
operativo e ha avviato il procedimento di inefficacia, per cui i
tecnici della comproprietaria hanno presentato una seconda SCIA,
impegnandosi a riportare il pavimento alla quota originaria.

Il ripristino non è stato eseguito e, accertate le altezze
difformi con un sopralluogo, nell’estate del 2024 il Comune ha
ordinato una prima demolizione, impugnata a parte. Il 27 novembre
2024 la comproprietaria ha chiesto il permesso in sanatoria
dell’art. 36-bis per opere in parziale difformità dalla SCIA; il
Comune ha comunicato i motivi ostativi a fine gennaio 2025, ha
negato la sanatoria il 3 marzo e poche settimane dopo ha ordinato
di nuovo la demolizione.

Con il primo motivo la ricorrente chiedeva l’accertamento del
silenzio assenso, mentre con gli altri contestava sotto più profili
l’aumento di volume, facendo leva anzitutto sull’invarianza della
superficie abitabile.

Silenzio assenso nel permesso in sanatoria: cosa prevede l’art.
36-bis

Per comprendere la decisione dei giudici di primo grado è
necessario inquadrare l’art. 36-bis, introdotto dal Decreto-Legge
n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n.
105/2024. La norma consente di sanare le parziali difformità
dell’art. 34, gli interventi in assenza o in difformità dalla SCIA
dell’art. 37 e le variazioni essenziali dell’art. 32, purché
l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento
della domanda e ai requisiti edilizi dell’epoca di realizzazione
(c.d. doppia conformità asimmetrica). Restano fuori gli abusi
maggiori, che continuano a passare per l’accertamento di conformità
dell’art. 36.

Le
differenze con la sanatoria ordinaria sono parecchie e
rilevanti, ma quella che pesa in questa vicenda riguarda il valore
del silenzio. Con l’art. 36, se il Comune non risponde entro
sessanta giorni, la richiesta si intende rifiutata; con l’art.
36-bis, al contrario, il comma 6 impone all’ufficio di pronunciarsi
con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i
quali la richiesta si intende accolta, e rende inefficaci le
determinazioni successive.

Il termine, però, non è intoccabile, perché si interrompe se
l’ufficio rappresenta, entro la scadenza, esigenze istruttorie
motivate e puntuali, ed è sospeso quando occorre l’accertamento di
compatibilità paesaggistica. A complicare il quadro interviene il
comma 5, che subordina il rilascio del permesso al pagamento di
un’oblazione e lascia aperta la domanda su che cosa accada quando
il titolo si forma per silenzio e quel pagamento non è ancora
avvenuto.

Il silenzio assenso vale anche se l’abuso non è sanabile? I
principi del TAR Toscana

Il punto fermo da cui partono i giudici, sulla scia del
Consiglio di Stato (sentenza n.
3051/2025) e della giurisprudenza di primo grado, è che il
silenzio assenso si forma indipendentemente dalla conformità della
domanda alla disciplina sostanziale. L’inerzia, infatti, equivale
per legge all’accoglimento e ne segue lo stesso regime,
annullabilità compresa. La conformità è un requisito di validità
del titolo e non un elemento della sua formazione, e farne una
condizione per la sua nascita sottrarrebbe il titolo
all’annullamento e svuoterebbe la semplificazione, lasciando
all’amministrazione la possibilità di disconoscere in ogni momento
la domanda.

Il limite, che il Comune aveva correttamente richiamato, è
l’inconfigurabilità della fattispecie. Su una domanda estranea al
modello astratto della norma si avrebbe, altrimenti, un
provvedimento implicito sganciato dal principio di legalità
dell’art. 97 della Costituzione. Non è il caso del ribassamento del
calpestio, che aumenta il volume senza aumentare la superficie e
rientra in astratto nell’art. 36-bis, dal momento che la disciplina
regionale sulle variazioni essenziali vi comprende perfino aumenti
di volume e di superficie entro certi limiti e interventi di
impatto maggiore.

Infondata è anche l’obiezione sull’oblazione. Il «rilascio» che
il comma 5 subordina al pagamento indica il posterius,
cioè la formazione del supporto documentale di un permesso già
adottato, e il mancato versamento resta sul piano dell’efficacia
senza toccare il perfezionamento del silenzio. Il diniego del 3
marzo, arrivato oltre tre mesi dopo la domanda, era dunque
tardivo.

Al Comune resta l’annullamento d’ufficio dell’art. 21-nonies
della
Legge n. 241/1990, per ragioni di interesse pubblico e se ne
ricorrono i presupposti anche temporali, con gli atti istruttori
già compiuti, che la sentenza fa salvi perché riguardano la diversa
questione della conformità. Gli altri motivi restano invece fuori
dall’esame, dato che l’art. 34, comma 2, del codice del processo
amministrativo vieta di pronunciarsi su poteri non ancora
esercitati.

Termine di 45 giorni e autotutela: cosa deve verificare il
tecnico

Guardata con gli occhi del progettista, la pronuncia sposta
l’attenzione dal merito al calendario. La qualificazione del
ribassamento come addizione volumetrica non è stata in realtà
decisa, perché la pronuncia si è arrestata prima, sul terreno della
formazione del silenzio; la riconducibilità dell’opera all’art.
36-bis resta astratta e non dice che lo scavo sia conforme al
piano.

Per chi segue una sanatoria dinamica la prima verifica è quindi
il conteggio dei 45 giorni e delle eventuali interruzioni
istruttorie. Il silenzio, però, non chiude la partita sul merito,
perché il Comune può riaprirla in autotutela con l’istruttoria già
svolta, e la conformità dell’intervento va difesa come se la
questione fosse ancora aperta. Quando poi, alla vendita, si dovrà
ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, tema del volume
«Regolarità
edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari», conterà
anche il versamento dell’oblazione, da cui può dipendere
l’efficacia del titolo.

Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo affronta, la
sentenza è maturata quando il termine dell’art. 21-nonies era
ancora di dodici mesi, mentre dal 18 dicembre 2025 la Legge n.
182/2025 lo ha portato a sei, ferma l’eccezione dei titoli ottenuti
con false rappresentazioni o dichiarazioni mendaci per condotte di
reato accertate con sentenza passata in giudicato.

Sanatoria Salva Casa e silenzio del Comune: le conclusioni
operative

In conclusione, il TAR Toscana ha accolto il ricorso nei sensi e
nei limiti indicati in motivazione e ha annullato il diniego di
permesso in sanatoria e la conseguente ordinanza di
demolizione.

Per gli uffici comunali l’istruttoria va condotta, e le
eventuali integrazioni chieste in modo motivato e puntuale, entro i
quarantacinque giorni, perché su una domanda che rientra nel
perimetro della norma un diniego tardivo non regge e trascina con
sé la demolizione.

La pronuncia si colloca in una linea che ha già trovato conferma
in appello. La
sentenza n. 7706/2025 del TAR Campania, confermata dal
Consiglio di Stato (sentenza n. 5537/2026), ha riconosciuto che il
silenzio del Comune consolida anche la SCIA in sanatoria, mentre
TAR Campania (sentenza
n. 938/2026) lo ha escluso per una nuova costruzione, perché
l’istanza usciva dal modello legale dell’art. 36-bis, che è l’altra
faccia dello stesso limite. Con il Salva Casa il tempo
dell’amministrazione è entrato a far parte della sanatoria, e chi
lo lascia scorrere non perde il potere di correggere, ma deve
esercitarlo con lo strumento più stretto dell’autotutela.

Silenzio assenso sulla sanatoria 36-bis: le domande più
frequenti

Dopo quanti giorni si forma il silenzio assenso sul permesso in
sanatoria dell’art. 36-bis?

Dopo quarantacinque giorni dalla presentazione della domanda,
purché l’intervento rientri nel perimetro dell’art. 36-bis, e le
determinazioni comunali successive sono inefficaci. Il termine si
interrompe, e riparte dalla ricezione degli elementi, se il Comune
formula entro la scadenza richieste istruttorie motivate e
puntuali, ed è sospeso quando occorre l’accertamento di
compatibilità paesaggistica.

Il silenzio assenso si forma anche se l’oblazione non è stata
pagata?

Secondo il TAR Toscana (sentenza n. 973/2025) sì, se
l’intervento rientra nel perimetro dell’art. 36-bis, perché il
pagamento dell’oblazione condiziona il rilascio del titolo e può
incidere sulla sua efficacia, ma non è necessario alla formazione
del silenzio assenso.

Il Comune può annullare la sanatoria formata per silenzio?

Sì, se il titolo è illegittimo, con l’annullamento d’ufficio
dell’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, che richiede ragioni
di interesse pubblico e un termine ragionevole, oggi non superiore
a sei mesi dalla formazione del titolo (dodici prima della Legge n.
182/2025), salvo i titoli ottenuti con false rappresentazioni o
dichiarazioni mendaci per condotte di reato accertate con sentenza
passata in giudicato. Secondo il TAR Toscana (sentenza n. 973/2025)
il Comune può utilizzare anche l’istruttoria già svolta.

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