Secondo le rilevazioni di JLL nei primi nove mesi del 2026 il mercato italiano del commercial real estate ha registrato investimenti complessivi per 10,8 miliardi di euro, considerando investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal. Il dato evidenzia un incremento del 28% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il terzo trimestre ha contribuito con volumi pari a 3 miliardi di euro, in aumento del 13% rispetto al terzo trimestre del 2025.
I motori della crescita e la spinta del “value-add”
Nei primi nove mesi dell’anno, il settore retail si è distinto per il forte dinamismo, raggiungendo 3 miliardi di euro di investimenti, pari a quasi il 30% dei volumi totali. Al secondo posto si colloca il comparto industriale e logistico, con circa 2 miliardi di euro investiti, pari al 19% del totale, seguito dall’office, che ha registrato 1,7 miliardi di euro (15%). In quest’ultimo segmento, le operazioni di riconversione verso destinazioni d’uso alternative hanno rappresentato circa il 25% degli investimenti complessivi.
Anche il comparto hospitality ha contribuito in maniera significativa all’attività di investimento. Nei primi nove mesi del 2026, il settore ha attirato circa 1,3 miliardi di euro di investimenti diretti, a cui si aggiungono ulteriori 650 milioni di euro legati a interventi di riconversione di asset, prevalentemente provenienti dai segmenti uffici e residenziale. Nel complesso, queste operazioni portano il valore degli investimenti riconducibili al comparto a quasi 2 miliardi di euro.
Profilo degli investitori e nuovi trend di mercato
Il primo semestre conferma inoltre una crescente diversificazione degli investitori e delle strategie. I capitali internazionali hanno rappresentato oltre il 75% dei volumi complessivi, in crescita rispetto alla media di circa il 60% del 2025, ritornando a una percentuale simile a quella del 2021, a testimonianza dell’attrattività dell’Italia per gli investimenti cross-border. In particolare, si rileva un peso crescente dei flussi provenienti dall’area MENA (Middle East and North Africa). Gli investitori privati e i family office hanno contribuito a circa il 20% del mercato in termini di volumi e al 12% a livello di numero di operazioni, con una presenza particolarmente attiva nei settori uffici e retail.
Allo stesso tempo, comparti alternativi e in forte evoluzione come le residenze per studenti (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) e i data center hanno continuato ad attrarre interesse crescente, con circa 850 milioni di euro investiti nei data center (inclusi gli sviluppi) e circa 1,1 miliardi nel living & healthcare.
«La significativa crescita dei volumi nei primi nove mesi del 2026 conferma la forte attrattività del mercato italiano nel panorama internazionale e la sua capacità di attrarre capitali sempre più diversificati – precisa Alberico Radice Fossati, CEO di JLL Italia. Accanto ai comparti tradizionali, l’attenzione alle operazioni di riconversione e l’interesse verso segmenti in espansione come lo student housing e i data center riflettono un mercato maturo e in evoluzione. In questo scenario, la qualità dei progetti e la capacità di anticipare i trend di sviluppo si confermano i veri fattori determinanti per generare valore nel lungo termine».
Retail
Il retail si conferma protagonista del mercato immobiliare italiano, con circa 3 miliardi di euro di investimenti nei primi nove mesi del 2026, pari al 27% del totale e in crescita del 27% su base annua. I primi due trimestri hanno registrato volumi superiori al miliardo di euro ciascuno, mentre nel Q3 sono stati investiti ulteriori 500 milioni, prevalentemente nel comparto out-of-town. L’high street continua ad attrarre capitali istituzionali, investitori privati e family office, con le operazioni più rilevanti concentrate nelle principali vie dello shopping di Milano e Roma. Cresce inoltre il ricorso a strategie di portafoglio, attraverso acquisizioni multi-asset in location prime e città secondarie. I centri commerciali mantengono un’attività sostenuta, mentre gli outlet registrano un interesse crescente da parte di operatori internazionali specializzati. I retail park si confermano tra i segmenti più dinamici e liquidi, grazie alla resilienza dei format orientati alla convenienza e ai consumi di prossimità. I rendimenti netti prime restano stabili al 4% per l’high street, al 6,5% per i centri commerciali, al 7% per i retail park e al 6,25% per i supermercati stand-alone.
Hospitality
Nei primi nove mesi del 2026, il comparto hotels & hospitality ha registrato circa 1,3 miliardi di euro di investimenti diretti, a cui si aggiungono 650 milioni derivanti da riconversioni immobiliari, prevalentemente da uffici e residenziale a uso alberghiero, per un totale prossimo ai 2 miliardi. L’attività transazionale risulta più selettiva rispetto al 2025 e le tre principali operazioni (considerando anche le conversioni) concentrano circa il 36% dei volumi. Dopo una fase caratterizzata soprattutto da acquisizioni di singoli immobili, il completamento di transazioni su portafogli segnala una crescente fiducia nelle prospettive del settore. Milano e Roma catalizzano la maggior parte degli investimenti, con particolare interesse per hotel quattro e cinque stelle nei centri storici. Si distingue anche il Lago di Como, interessato da due acquisizioni di dimensioni rilevanti. Firenze, Venezia e le destinazioni costiere attraggono investitori specializzati in turismo esperienziale e boutique hotel. Le strategie comprendono operazioni sale & leaseback con operatori consolidati e acquisizioni dirette da parte di investitori istituzionali orientati alla gestione attiva degli asset.
Office
Il settore office ha totalizzato circa 1,7 miliardi di euro di investimenti, con una crescente attenzione alle strategie value-add. Circa il 25% dei capitali è stato destinato a riconversioni verso destinazioni alternative, tra cui hospitality, residenziale e residenze per studenti (PBSA), mentre le operazioni owner-occupier hanno rappresentato il 27% degli investimenti. Permane una domanda selettiva per immobili direzionali di alta qualità nelle aree centrali, soprattutto da parte di family office e investitori privati. Milano CBD si conferma il principale mercato, sostenuto da operazioni su edifici moderni e certificati nelle zone meglio collegate. Nel Q3, una rilevante transazione owner-occupier a Porta Nuova ha contribuito ai volumi, mentre un’operazione mixed-use office-retail a CityLife ha confermato l’interesse per le aree semicentrali. Il rendimento prime milanese resta al 4%. A Roma l’attività è più selettiva e riguarda sia acquisti da parte degli utilizzatori sia progetti di riqualificazione mixed-use in posizioni centrali. I mercati regionali offrono opportunità a rendimenti potenzialmente superiori, ma con liquidità più contenuta; il rendimento prime romano è stabile al 4,5%. Si accentua la divergenza tra immobili moderni e asset obsoleti, soprattutto periferici, sempre più interessati da riconversioni verso student housing, hospitality e residenziale.
Industrial & Logistics
Il comparto ha registrato circa 2 miliardi di euro di investimenti nei primi nove mesi del 2026, pari al 19% del totale e in aumento di circa il 60% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il Q3 ha contribuito con circa 800 milioni di euro, in linea con il trimestre precedente, grazie soprattutto alla chiusura di due importanti operazioni su portafogli logistici, che hanno rappresentato circa il 30% dei volumi trimestrali. Accanto alle transazioni di portafoglio si sono registrate acquisizioni di singoli immobili, con operazioni owner-occupier pari a circa il 18% del capitale investito nel trimestre. Il comparto si conferma tra i principali target d’investimento, sostenuto dall’interesse per asset di qualità e da un mercato locativo che ha registrato una significativa crescita dell’assorbimento. In questo contesto, i rendimenti netti prime rimangono stabili.
Living & Residential
Nei primi nove mesi del 2026 il comparto living & residential ha generato circa 770 milioni di euro di investimenti diretti, a cui si aggiungono 500 milioni derivanti da conversioni e sviluppi. Nel periodo si sono registrate anche importanti transazioni relative a immobili residenziali che saranno trasformati in strutture alberghiere. Nel Q2 il PBSA, dedicato alle residenze per studenti, ha catalizzato l’attività con acquisizioni di terreni, riconversioni e operazioni di forward purchase. Nel Q3 è invece prevalso il segmento build-to-sell (BTS), con investimenti concentrati sull’acquisizione di terreni e sullo sviluppo di nuovi progetti residenziali. Tra le operazioni più rilevanti figura la vendita di un insieme di progetti residenziali a Milano. I rendimenti prime restano stabili al 4,5% per il multifamily e al 5% per il PBSA, in un mercato che offre opportunità sia attraverso immobili a reddito sia mediante iniziative di sviluppo e valorizzazione.
Healthcare
Il settore healthcare ha registrato circa 300 milioni di euro di investimenti nei primi nove mesi del 2026, con un’attività concentrata prevalentemente nel primo trimestre. Quasi l’80% dei volumi deriva da una singola operazione di M&A relativa all’acquisizione delle quote di un portafoglio di residenze sanitarie assistenziali (RSA). La domanda rimane guidata da investitori specializzati, interessati a strutture situate in posizioni strategiche. I rendimenti prime si mantengono stabili intorno al 5,75%.
Data center, alternative e land
Il macrosettore alternative ha registrato circa 1,7 miliardi di euro di investimenti da inizio anno. All’interno del comparto, i data center hanno totalizzato circa 850 milioni di euro, confermando la crescente centralità delle infrastrutture digitali nelle strategie degli investitori. Tra le operazioni più rilevanti figura l’acquisizione di terreni strategici nell’hinterland milanese da parte di operatori internazionali, a testimonianza dell’interesse per nuove opportunità di sviluppo e per aree funzionali alla realizzazione di infrastrutture tecnologiche.
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