Progetti, investimenti e nuovi modelli di ospitalità, con un focus sulle opportunità del real estate turistico in Emilia Romagna. Sono i temi al centro dell’ultima tappa di Hpi – Hospitality Project Investment, che a Rimini, nell’ambito di InOut – The Hospitality Community, ha riunito investitori, albergatori, progettisti, operatori della gestione e fornitori. Nato dalla collaborazione tra About Hotel, Giorgio Bianchi, strategic advisor & partner Hpi, e Simone Micheli Architectural Hero, il format ha messo in relazione capitali, progettazione e competenze gestionali.
Esperienza dell’ospite, cura del progetto e reputazione della destinazione devono procedere insieme. Dal confronto è emersa la necessità di ripensare l’ospitalità attraverso una maggiore integrazione tra strutture e territori, valorizzando il patrimonio esistente e leggendo i bisogni dei clienti attraverso i dati.
Curare l’ospitalità nella sua totalità
Per Roberta Colla, ceo dello studio Simone Micheli Architectural Hero, la qualità nasce dall’attenzione all’insieme e dalla capacità di rendere ogni spazio parte dell’esperienza.
“Se all’interno di un luogo dell’ospitalità curassimo davvero ogni elemento e trasmettessimo al gestore questa filosofia, tutto sarebbe un’opera, tutto sarebbe esperienza – ha affermato introducendo i lavori della mattinata -. È importante la sperimentazione, superare i limiti, trovare sempre nuove strade, nel mondo dell’ospitalità come nel prodotto e nel design. Bisogna dare spazio alla volontà di realizzare, rinnovare, ampliare e regalare qualcosa che rimanga nella memoria, anche se, a volte, le lungaggini burocratiche sono demotivanti. Soltanto unendo forze e competenze che sembrano lontane ma sono in realtà complementari e necessariamente vicine, può nascere l’esperienza giusta. Non si deve progettare in metri quadrati ma in metri di emozione”.
Molto più di una camera
“Abbiamo un Paese pieno di asset meravigliosi, qualcosa però manca nella capacità di organizzare bene il sistema affinché la volontà degli ospiti di venire in Italia possa concretizzarsi”, ha detto Maurizio Ermeti, presidente del consiglio di amministrazione Italian Exhibition Group, invitando a ripensare l’offerta intorno ai bisogni del viaggiatore.
“La vacanza è il momento in cui riusciamo a ritrovare noi stessi, in cui stacchiamo. Gli ospiti hanno bisogno di molto più che una semplice stanza d’albergo o una località. Hanno bisogno di avere energia, di sentirsi vivi. È importante oggi offrire un’ospitalità in grado di creare emozioni ed esperienze, magari anche riducendo un po’ la quantità e lavorando sulla qualità, facendo in modo che le persone si sentano a proprio agio e possano vivere il loro momento di relax”.
“Il nostro sforzo negli ultimi anni – ha aggiunto – è stato trasformare questa manifestazione in un evento internazionale. I Paesi vengono qui e comprano vacanze in tutto il mondo, un’apertura che coinvolge anche la filiera dell’accoglienza, perché il pubblico professionale ha bisogno di forniture, attrezzature, consulenze”.
Leggere l’esperienza attraverso i dati
Fabio Primerano, presidente di Federalberghi Lombardia, ha messo al centro il legame tra albergo e territorio e la necessità di superare una lettura del mercato basata soltanto sui flussi passati.
“Il turismo è talmente dinamico e rapido – ha affermato – che dire quanti turisti sono arrivati un mese o un anno fa non è più una garanzia per il futuro. A volte facciamo ragionamenti autoreferenziali e dimentichiamo di chiederci che cosa il cliente gradisca, cerchi e di che cosa abbia bisogno. Le strutture alberghiere non possono svilupparsi se non si sviluppa la destinazione e viceversa. Dobbiamo coinvolgere gli operatori delle attrazioni e le istituzioni in una crescita che porta benessere a tutti. La simbiosi tra una struttura alberghiera e la destinazione in cui si sviluppa deve diventare sempre più forte e gli hotel devono contribuire a consolidare questo legame”.
Primerano ha presentato un’analisi sulla Riviera romagnola che ha esaminato oltre un milione di recensioni nelle componenti dell’esperienza, attrazioni, enogastronomia e ricettività.
“Non è più un turismo contemplativo, è un turismo esperienziale – ha illustrato -. I clienti vengono nelle nostre strutture per vivere un’esperienza e bisogna, quindi, osservare il livello reputazionale della destinazione e l’apprezzamento dei turisti per le diverse componenti dell’offerta in ogni singolo territorio. Dobbiamo anche analizzare l’offerta alberghiera rispetto a quella extralberghiera. Sono entrambe forme di accoglienza, bisogna capire come vengono erogate e come le posizioniamo”.
Riportare a nuova vita
Dalle prospettive del mercato ai progetti concreti, il confronto di Hpi è poi entrato nel vivo delle opportunità del territorio, mettendo in relazione risorse finanziarie, competenze progettuali ed esigenze di gestione.
“Abbiamo iniziato due anni fa – ha dichiarato Ezio Romani, ceo di Gruppo Amapa, raccontando il recupero dell’Hotel Rimini Fiera. Riqualificare un albergo senza raderlo al suolo è un segno concreto di lotta allo spreco. Abbiamo ripensato soprattutto gli spazi comuni, rendendoli luoghi di socialità e incontro calorosi e accoglienti. Anche in situazioni molto degradate è possibile far rinascere una struttura abbandonata. Lo stock alberghiero italiano ha bisogno di rinnovamento per stare al passo con i tempi. L’idea è conservare le caratteristiche locali e regionali, sposandole con gli standard delle catene internazionali e con un sistema di distribuzione che, in una destinazione come Rimini, è fondamentale”.
Integrare albergo e residenziale
Alessandro Vadagnini, business development Gruppo Falkensteiner, ha illustrato il modello alla base del progetto di Cesenatico, con un investimento previsto di 170 milioni di euro, 130 camere e 100 appartamenti.
“La scelta di Falkensteiner di investire a Cesenatico si basa su quattro elementi. Il primo è la disponibilità di un’area di proprietà in prima fila, un comparto di 121.264 metri quadrati con 500 metri di fronte mare, con le prime colonie acquistate nel 2024. Il secondo è la crescita del mercato residenziale, con le case al mare a 4.595 euro al metro quadrato e prezzi nelle località balneari della regione aumentati del 17,9% dal 2022. C’è poi l’obiettivo di allungare la stagione. Il Comune chiede un cinque stelle ad apertura annuale, che Fmtg progetta per la clientela del Nord Italia e dei mercati Dach. Infine, la chiarezza delle regole, con il parere positivo della Giunta arrivato a giugno 2026, a 26 mesi dall’acquisto delle colonie”.
Soft brand e opportunità
Il development and asset manager Minor Hotels Europe and Americas Emil Ghio ha evidenziato le prospettive di sviluppo del gruppo e il ruolo delle affiliazioni flessibili.
“Nei soft brand non sono le strutture a doversi adattare agli standard del marchio ma è il brand che si adatta all’essenza e alle caratteristiche della struttura e l’affiliazione permette di entrare nella distribuzione internazionale. In Italia questo modello sta crescendo perché il Paese è ricco di immobili unici, castelli, borghi e palazzi storici. Bologna, per esempio, ha una domanda fortissima e, a mio parere, una carenza di hotel anche sul piano qualitativo. Ci interessano inoltre Modena, Reggio Emilia, Rimini e la costa, in collaborazione con proprietari, investitori e famiglie che vogliano valorizzare le proprie strutture attraverso il marchio, la distribuzione e il programma fedeltà”.
Patrimonio da valorizzare
“L’Emilia Romagna ha registrato 44,17 milioni di presenze nel 2025 – ha spiegato Giorgio Bianchi citando la ricerca Mec & Partners -, con una crescita delle presenze estere del 7,9%, e 7,18 milioni di presenze a Bologna. Sul fronte nazionale, gli investimenti alberghieri in Italia superano i 2,5 miliardi di euro, con una quota di investitori esteri del 53%. La lettura proposta mette insieme crescita turistica, internazionalizzazione della domanda e ritorno del capitale istituzionale, individuando condizioni favorevoli per un salto qualitativo dell’offerta. Il punto non è soltanto quanti hotel arrivano sul territorio, ma quale prodotto, quale capitale e quale modello operativo introducono”.
“Bologna e le città emiliane da un lato, la Riviera dall’altro richiedono strategie immobiliari differenti. Nelle destinazioni urbane le direttrici sono conversioni, upscale, lifestyle e select service, sostenute da una domanda che combina business, leisure, fiere e cultura. Le principali criticità riguardano la scarsità di asset prime e i costi di conversione, mentre le opportunità si concentrano su progetti mixed-use, rigenerazione e aree delle stazioni e della fiera. I brand contribuiscono attraverso pricing, programmi fedeltà e distribuzione globale. Sulla Riviera, invece, la strategia passa per consolidamento, riqualificazione e trasformazione in resort, con una domanda legata a leisure internazionale, eventi e wellness. I nodi sono la frammentazione e l’obsolescenza del patrimonio ricettivo, ai quali si affiancano opportunità di aggregazione e interventi di demolizione e ricostruzione. Il ruolo dei brand si concentra soprattutto su destagionalizzazione e standard di qualità”.
“Il tema è lavorare su tutto quel patrimonio, quegli asset e quei portafogli che sono oggi sul mercato attraverso una riqualificazione o un riposizionamento verso il premium. In Italia cresce la presenza degli investitori internazionali e nel mercato immobiliare alberghiero emerge un forte divario tra la fascia medio-bassa e quella alta, upper upscale e lusso”, ha concluso Bianchi.
Paola Olivari
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