La sincronizzazione dei dati catastali fornisce una base per la valutazione.
Per le banche, il collegamento più evidente tra i database catastali e le attività di concessione di prestiti risiede nella verifica delle garanzie. Quando un immobile viene ipotecato, l’istituto di credito deve verificare il diritto d’uso, l’ubicazione, le caratteristiche, lo status giuridico e altre informazioni rilevanti relative all’immobile stesso.
Se questi dati vengono standardizzati e possono essere consultati e confrontati all’interno del sistema, le banche disporranno di un’ulteriore fonte di informazioni per verificare i documenti forniti dai clienti. In particolare, le informazioni sullo stato di registrazione dell’ipoteca sono di fondamentale importanza, poiché costituiscono la base per determinare quale obbligazione è stata utilizzata a garanzia del bene.
Nelle operazioni di concessione di prestiti, è fondamentale identificare con precisione i beni dati in garanzia in termini di proprietà, ubicazione, stato attuale e status giuridico prima che una banca decida di concedere credito. In realtà, numerosi casi di frode nel settore del credito hanno evidenziato discrepanze tra le registrazioni dei beni dati in garanzia e i beni effettivamente posseduti, esponendo potenzialmente le banche a rischi significativi.
L’8 aprile 2026, il Tribunale del Popolo di Hanoi ha processato l’imputato Vu Van Tien per il reato di “appropriazione indebita”. Secondo l’atto d’accusa, nel 2015 Tien e sua moglie avevano contratto un prestito di 5 miliardi di dong vietnamiti (VND) da una banca, ipotecando il diritto d’uso di un terreno del valore di 6,7 miliardi di VND. Sfruttando delle lacune nella procedura di valutazione immobiliare, l’imputato ha modificato la posizione del terreno ipotecato, collocandolo su una strada principale anziché in un vicolo (il cui valore era stimato a soli 1,3 miliardi di VND), appropriandosi indebitamente di 5 miliardi di VND dalla banca. Il tribunale ha condannato Vu Van Tien a 16 anni di reclusione.
Questo caso dimostra che la verifica dei beni non può limitarsi alla sola documentazione cartacea. Per le banche, informazioni accurate sulla proprietà terriera sono una delle condizioni per una corretta valutazione delle garanzie prima di concedere un credito. La sincronizzazione dei dati catastali è inoltre in linea con le direttive delineate nella Risoluzione n. 21-NQ/TW del 28 luglio 2026, relativa alle opinioni e agli orientamenti per la modifica della Legge Fondiaria e delle leggi correlate.
La risoluzione mira a una gestione trasparente del territorio, definendo al contempo la terra come risorsa strategica e sollecitando il miglioramento del database fondiario.
Il dottor Phan Duc Hieu, rappresentante a tempo pieno dell’Assemblea Nazionale presso la Commissione Economica e Finanziaria della XVI legislatura, ritiene che, affinché i diritti di utilizzo del suolo diventino realmente una risorsa per lo sviluppo socio-economico, l’accesso debba essere agevole, equo, aperto e trasparente. I diritti di utilizzo del suolo dovrebbero essere assegnati a soggetti in grado di utilizzare efficacemente tale risorsa, sulla base dei principi di uguaglianza, apertura, trasparenza e concorrenza.
Per raggiungere questo obiettivo, le informazioni relative ai terreni devono essere complete, chiare e accessibili, riducendo al minimo le discrepanze informative tra le parti interessate. Tale requisito è ancora più importante nelle attività creditizie, dove i diritti di utilizzo del terreno vengono utilizzati come garanzia. Informazioni trasparenti forniscono alle parti una base migliore per identificare correttamente i beni e valutare le transazioni correlate, riducendo così i rischi derivanti da informazioni incomplete o incoerenti.
Sono necessari i dati effettivi della transazione.
Tuttavia, identificare correttamente il bene risolve solo una parte del problema. Dopo aver individuato con precisione il terreno utilizzato come garanzia, la banca deve ancora rispondere a un’altra domanda cruciale: qual è il valore effettivo di tale bene?
Mentre i database catastali aiutano a identificare la natura di un immobile, il suo proprietario, la sua ubicazione e il suo status giuridico, i dati relativi alle transazioni rappresentano una fonte di informazioni cruciale per la valutazione degli asset. Ciò è direttamente rilevante per la stima delle garanzie e la determinazione dei limiti di credito.
La vicedirettrice del Dipartimento per l’edilizia abitativa e la gestione del mercato immobiliare ( Ministero delle Costruzioni ), Hoang Thu Hang, ha sollevato la questione che la determinazione del prezzo di mercato richiede come base dati effettivi sulle transazioni. Un forte aumento dei prezzi degli immobili, a fronte di un volume di transazioni sproporzionato, non riflette necessariamente il valore di mercato reale. I prezzi degli immobili sono influenzati da molti fattori, dai costi di investimento, alla costruzione, alla bonifica dei terreni, al capitale, agli obblighi finanziari, fino alla posizione, all’offerta e alla domanda, e alle reali esigenze. Pertanto, il prezzo stabilito dal mercato non corrisponde necessariamente al vero valore dell’immobile.
Per le banche, questo problema è ancora più rilevante perché il valore delle garanzie è direttamente correlato ai limiti di credito e alla capacità di recuperare i crediti in caso di problemi con i prestiti. Se i dati della transazione sono incompleti, la determinazione del prezzo di riferimento può risultare difficile, anche se le informazioni legali relative al terreno sono state verificate.
Quando i dati catastali vengono collegati alle informazioni urbanistiche, alle transazioni, agli atti notarili, alle imposte e alla registrazione delle garanzie reali, il processo di verifica della proprietà avrà una base più solida. Ciò fornirà alle banche maggiori elementi per verificare le garanzie e il mercato avrà condizioni migliori per transazioni più trasparenti.
Fonte: https://hanoimoi.vn/minh-bach-du-lieu-dat-dai-giam-rui-ro-trong-hoat-dong-tin-dung-1760159.html
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