Una casa può esistere, con muri, tetto e qualcuno che ci abita, e allo stesso tempo non esistere affatto per lo Stato. Sono le cosiddette “case fantasma”, e da qualche mese il Fisco ha deciso di dare loro la caccia con strumenti mai usati prima su questa scala. Sono circa 20mila le lettere di compliance che l’Agenzia delle Entrate ha già inviato o si prepara a inviare nelle prossime settimane, con l’obiettivo di sollecitare i proprietari a regolarizzare immobili o porzioni di fabbricati che non risultano correttamente registrati al Catasto, e la tabella di marcia prevede il completamento dell’operazione entro la fine del 2026.
La lettera di compliance non è una multa né un accertamento: è un invito a mettersi in regola spontaneamente prima che intervenga il Fisco. Una scelta in linea con la strategia degli ultimi anni, che tende a privilegiare la collaborazione piuttosto che l’applicazione di sanzioni senza possibilità di contraddittorio.
Chi rischia
Nel mirino non ci sono soltanto gli edifici completamente sconosciuti al Catasto. L’intervento parte dai casi più gravi, gli edifici interamente ignoti al Fisco, per poi passare alle porzioni non accatastate come piani aggiuntivi, mansarde, verande chiuse e pertinenze quali depositi o box auto. Rientrano nella casistica anche le modifiche della consistenza dell’immobile e i cambi di destinazione d’uso mai comunicati: il sottotetto diventato appartamento, il magazzino trasformato in abitazione, il garage costruito in giardino e mai denunciato.
Va detto però che non tutte le difformità rilevate dalle immagini implicano necessariamente un’evasione o un abuso edilizio. Può trattarsi di una pratica presentata ma non ancora registrata, di una struttura precaria o di un errore cartografico: per questo la lettera prevede anche la possibilità di dimostrare di essere in regola.
La mappatura del territorio: il 96% del Paese già coperto
L’operazione, avviata dall’inizio del 2025, è ormai in dirittura d’arrivo. Stando al Documento programmatico di finanza pubblica, la mappatura è stata completata in 95 province e avviata in altre quattro, raggiungendo così il 96% di tutta la penisola, e gli uffici finanziari intendono concludere entro la fine del 2026 il censimento dell’intera Italia.
Le prime 20mila segnalazioni riguardano i casi in cui l’irregolarità è più evidente, cioè i fabbricati mai dichiarati. Ma è solo l’inizio: secondo la programmazione dell’Agenzia, le segnalazioni per immobili che non risultano aggiornati al catasto saranno 20.000 nel 2026, a cui si aggiungono 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028, per un totale di 120.000.
I bonus edilizi e il Superbonus
Accanto alla caccia alle case fantasma corre un secondo filone di controlli, quello sugli immobili ristrutturati con le agevolazioni fiscali. Molti proprietari, dopo lavori importanti finanziati con Superbonus, Ecobonus o Sismabonus, non hanno aggiornato la rendita catastale. Per circa 21.600 di questi immobili, nel secondo trimestre del 2026, sono già partite le lettere di invito alla compliance.
Il fenomeno è tutt’altro che marginale. Su circa 500.000 edifici che hanno beneficiato del Superbonus, circa 390.000 hanno fatto un salto di almeno tre classi energetiche, e di conseguenza quasi tutti avrebbero dovuto aggiornare il catasto. E dai primi controlli a campione è emerso che quasi una casa su due presenta irregolarità catastali. Complessivamente, l’Agenzia ha messo in programma 45.000 lettere, tra il 2026 e il 2027, ai proprietari che hanno effettuato lavori di ristrutturazione beneficiando dei bonus edilizi.
Come funziona la tecnologia, quante sono le irregolarità e cosa fare se arriva la lettera
Il cuore del sistema è la cosiddetta fotointerpretazione delle ortofoto, immagini aeree ad altissima risoluzione. Curiosamente, quelle foto non sono nate per il Fisco: sono state scattate dall’alto, probabilmente da un aereo, per controllare se i campi coltivati corrispondessero a quanto dichiarato per i contributi agricoli, e sono fornite dall’Agea, l’Agenzia per le erogazioni in agricoltura. Gli uffici sovrappongono a queste immagini la cartografia catastale, quasi fosse un lucido appoggiato su una fotografia; poi un software di intelligenza artificiale analizza le immagini e indica automaticamente i punti in cui il territorio non coincide con quanto depositato nei registri statali. Individuata l’anomalia, per risalire al titolare l’Agenzia incrocia diverse banche dati, da quelle anagrafiche ai dati delle utenze di acqua, luce, gas e cellulari.
Quanto alle dimensioni del fenomeno, i numeri sono importanti. Secondo le stime ci sono circa 1.035.034 unità immobiliari residenziali “fantasma”, alle quali corrisponde una rendita catastale presunta di circa 305 milioni di euro, come risulta dal PIAO, il Piano integrato di attività e organizzazione dell’Agenzia. Non è la prima volta che lo Stato tenta di farle emergere: una campagna analoga di oltre dieci anni fa aveva portato alla luce 1,2 milioni di unità immobiliari non note al Catasto, per una rendita di 825 milioni di euro.
E quando arriva la lettera? Le strade sono due. Se l’irregolarità esiste davvero, il proprietario deve rivolgersi a un tecnico abilitato, geometra, architetto o ingegnere, per presentare il DOCFA di accatastamento entro il termine indicato nella comunicazione. Il DOCFA è la procedura telematica con cui si iscrive o si aggiorna un immobile al Catasto dei fabbricati. Muoversi in fretta conviene: chi regolarizza spontaneamente entro 90 giorni può avvalersi del ravvedimento operoso con sanzione ridotta a 103,20 euro, un decimo del minimo, a fronte di sanzioni piene che vanno da un minimo di 1.032 a un massimo di 8.264 euro. Se invece si ritiene di essere in regola, si possono segnalare all’Agenzia elementi, fatti e circostanze non conosciuti, allegando la relativa documentazione; per le lettere sui bonus edilizi, ad esempio, la risposta può essere inviata tramite il servizio Consegna documenti e istanze sul sito dell’Agenzia delle Entrate, accessibile con SPID, CIE o CNS.
Ignorare la comunicazione è la scelta peggiore. Chi non adempie entro la scadenza si espone all’iscrizione d’ufficio con rendita determinata dall’Agenzia, una rendita presunta generalmente più alta di quella reale, con il risultato che, finché non viene rettificata, oltre agli effetti sul reddito, si paga più IMU, dato che l’imposta si calcola proprio sulla rendita catastale. Senza contare che la rendita incide anche su altri tributi locali e sull’ISEE.
Un’ultima avvertenza, forse la più importante: accatastare non significa sanare. La regolarizzazione degli immobili fantasma non mette al riparo dai controlli dei Comuni in caso di abusi edilizi. Chi ha costruito senza titolo, dunque, dovrà fare i conti anche con la disciplina urbanistica: per questo, prima di presentare qualsiasi pratica, è bene farsi consigliare da un professionista che verifichi la situazione sia sul piano catastale sia su quello edilizio.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
