Quando le norme urbanistiche collegano l’altezza di un edificio
alla larghezza della strada prospiciente, il parametro da
utilizzare non può essere automaticamente ricavato da una
sistemazione viaria soltanto prevista e mai realizzata, soprattutto
quando da quella misura dipende la possibilità di assentire un
fabbricato più alto.
Ancora più complessa è la situazione quando il progetto si
colloca in un’area nella quale gli strumenti urbanistici disegnano
una sezione stradale diversa da quella esistente, ma l’allargamento
non è mai stato attuato e le opere necessarie a trasformare quella
previsione in assetto reale del territorio non sono state
eseguite.
A intervenire sulla questione è il Consiglio di
Stato con la sentenza
30 settembre 2026, n. 7229, relativa a un permesso di
costruire rilasciato per un fabbricato residenziale la cui altezza
era stata verificata assumendo come riferimento una larghezza
stradale maggiore di quella effettiva. I giudici hanno dovuto
stabilire se, ai fini del rapporto tra altezza dell’edificio e
strada prospiciente, potesse essere utilizzata la sezione prevista
dal PUG oppure quella realmente esistente al momento del rilascio
del titolo.
Altezza degli edifici e larghezza della strada: il permesso di
costruire annullato
Nel caso in esame, il permesso di costruire era
stato rilasciato per la realizzazione di un fabbricato residenziale
composto da due corpi di fabbrica. Il titolo era stato impugnato
davanti al TAR contestando, tra gli altri aspetti, la violazione
delle NTA del PUG comunale che regolavano il rapporto tra
larghezza della strada e altezza dell’edificio,
oltre al superamento dell’altezza massima consentita per uno dei
fronti.
Il giudice di primo grado aveva accolto parzialmente il ricorso,
ritenendo che il rapporto 1:1 previsto dalle NTA dovesse essere
verificato assumendo come riferimento la larghezza effettiva della
strada, pari a circa 5 metri, e non quella
maggiore rappresentata negli strumenti urbanistici ma mai
realizzata.
Il Collegio aveva inoltre rilevato che uno dei fronti
raggiungeva un’altezza compresa tra 13,15 e 13,50
metri, rispetto al limite di 10,50 metri,
senza che tutta la parte eccedente potesse essere sottratta al
calcolo qualificandola come torrino o volume tecnico.
Il Comune ha impugnato la decisione sostenendo che la verifica
avrebbe dovuto essere effettuata sulla larghezza prevista
dal PUG e non su quella esistente.
Altezza del fabbricato: quale larghezza della strada deve essere
considerata
Il Consiglio di Stato non ha condiviso l’interpretazione
dell’Amministrazione. Quando la disciplina urbanistica fa dipendere
l’altezza dell’edificio dalla larghezza della strada sulla quale
esso prospetta, la misura utilizzata deve corrispondere a una
situazione attuale nel momento in cui viene esaminata la domanda di
permesso di costruire.
Il rapporto tra altezza del fabbricato e sezione stradale,
secondo i giudici, risponde a esigenze che riguardano l’assetto del
territorio, la salubrità e l’inserimento dell’edificazione rispetto
alla configurazione viaria esistente; per questo una sezione
maggiore, prevista soltanto negli elaborati urbanistici, non può
essere utilizzata automaticamente finché l’allargamento non sia
stato realizzato.
Nel caso esaminato, la strada aveva una larghezza effettiva di
circa 5 metri, mentre l’ampliamento previsto dal PUG risultava
inattuato da 18 anni e non erano state realizzate
le opere di urbanizzazione corrispondenti alla maggiore sezione
programmata.
Assumere quella misura come riferimento avrebbe significato
determinare l’altezza assentibile del fabbricato
sulla base di una trasformazione territoriale ancora eventuale,
attribuendo alla previsione urbanistica effetti che, sotto il
profilo fisico e funzionale, non si erano ancora prodotti.
Palazzo Spada ha così confermato il principio applicato dal TAR:
l’altezza del fabbricato va rapportata alla consistenza
attuale della strada sotto il profilo urbanistico ed
edilizio, senza assumere automaticamente come parametro una
configurazione soltanto programmata.
Previsione urbanistica e strada esistente: quando l’allargamento
non può essere considerato
Nell’appello era stato richiamato anche il fatto che l’area
interessata dal futuro ampliamento fosse comunque soggetta a
vincolo urbanistico o a inedificabilità.
Per i giudici, tuttavia, questo elemento non modifica il
parametro da assumere nel calcolo: la destinazione urbanistica
dell’area descrive l’assetto previsto dagli strumenti urbanistici,
ma non rende materialmente più ampia una strada che continua ad
avere una sezione inferiore. Se l’allargamento non è stato
eseguito, la superficie destinata alla futura viabilità non può
essere trattata come se fosse già entrata a far parte della sede
stradale.
Il titolo edilizio deve essere valutato rispetto alla
situazione urbanistico-edilizia esistente al
momento del rilascio, senza anticipare gli effetti dimensionali di
trasformazioni ancora non attuate.
Per questo motivo andava escluso che la maggiore larghezza
rappresentata nel PUG potesse essere utilizzata per assentire un
edificio più alto rispetto a quanto consentito dalla strada
esistente.
Altezza del fronte e volume tecnico: quali elementi possono essere
esclusi dal computo
La controversia riguardava anche il calcolo dell’altezza
del fronte, che secondo il Comune sarebbe stato effettuato
senza applicare correttamente le definizioni contenute nel
regolamento edilizio tipo e nelle NTA.
La tesi sviluppata in appello era che l’altezza dovesse
arrestarsi alla linea di intradosso del solaio di copertura e che
la parte superiore potesse essere esclusa dal computo perché
destinata a funzioni tecniche.
Il Consiglio di Stato ha confermato anche su questo punto la
decisione del TAR, che aveva considerato rilevante la consistenza
della sopraelevazione: il muro perimetrale superava infatti di
oltre tre metri la linea di tompagno e portava uno
dei fronti fino a circa 13,15-13,50 metri.
Una struttura di queste dimensioni non poteva essere sottratta
integralmente al calcolo dell’altezza solo perché collegata alla
copertura o alla presenza di impianti.
La giurisprudenza amministrativa richiamata dalla sentenza
riconosce la natura di volume tecnico quando la
struttura non può essere utilizzata o adattata a fini abitativi,
non presenta autonomia funzionale neppure potenziale, mantiene
dimensioni contenute ed è strettamente necessaria per ospitare
impianti tecnologici al servizio dell’edificio che non possono
trovare sistemazione al suo interno.
La qualificazione non dipende, dunque, dalla sola destinazione
dichiarata negli elaborati progettuali, ma anche dalle dimensioni
della struttura, dalla funzione effettivamente svolta e dalla
assenza di soluzioni alternative.
Impianto fotovoltaico e volume tecnico: quando la sopraelevazione
può essere esclusa dall’altezza
Nel progetto esaminato, la sopraelevazione del muro perimetrale
era collegata alla predisposizione di un’ulteriore struttura di
copertura sulla quale avrebbe trovato posto anche
l’impianto fotovoltaico.
Il TAR aveva però rilevato che non era stata dimostrata la
necessità tecnica di innalzare il muro per oltre tre metri e che
l’impianto avrebbe potuto essere sistemato con modalità differenti,
riducendo gli effetti sulla sagoma e sull’altezza complessiva del
fabbricato.
Il Consiglio di Stato ha condiviso questa valutazione,
osservando che le deduzioni sviluppate in appello proponevano una
diversa lettura degli elaborati progettuali senza fornire elementi
capaci di superare l’accertamento già compiuto in primo grado.
La presenza di un impianto fotovoltaico non basta, perciò, a
qualificare come volume tecnico qualsiasi struttura realizzata per
ospitarlo: la parte edilizia sottratta ai parametri ordinari deve
essere proporzionata alla funzione svolta e
trovare giustificazione nell’impossibilità di collocare
diversamente gli impianti.
Altezza degli edifici e volumi tecnici: cosa chiarisce il Consiglio
di Stato
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, lasciando fermo
l’annullamento del permesso di costruire. Nel giudizio esaminato,
né la larghezza futura della strada né la destinazione
impiantistica della sopraelevazione sono state sufficienti a
superare le criticità già rilevate dal TAR.
La pronuncia assume particolare interesse quando una
previsione urbanistica non ancora attuata viene
utilizzata per determinare l’altezza assentibile di un edificio,
perché la rappresentazione di una sezione stradale maggiore negli
elaborati non consente, da sola, di utilizzarla come parametro fino
a quando l’allargamento non sia stato realizzato.
Analogo criterio vale per le parti dell’edificio che si
intendono escludere dal computo dell’altezza come volumi tecnici:
la presenza di un impianto non giustifica da sola una
sopraelevazione o una struttura di copertura di dimensioni
superiori a quelle strettamente necessarie, soprattutto quando sia
possibile adottare una diversa soluzione tecnica.
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