Tuttavia, se alle imprese vengono offerti solo incentivi sotto forma di tasse sull’utilizzo del suolo, senza un meccanismo per controllare i prezzi degli affitti, la politica potrebbe non apportare benefici reali a coloro che hanno bisogno di un alloggio.
Gli incentivi fondiari risolvono solo una parte del problema.
Per molti anni, le politiche di sviluppo abitativo si sono concentrate sull’aiutare le persone ad acquistare una casa. Tuttavia, per molte giovani famiglie di Hanoi e Ho Chi Minh City, anche solo raccogliere i fondi iniziali per ottenere un mutuo per un appartamento rappresenta un onere significativo. Chi non ha diritto all’edilizia sociale ma non può permettersi nemmeno un alloggio a prezzo di mercato, trova ancora più difficile individuare soluzioni adeguate.
Questa realtà solleva un interrogativo che merita di essere riconsiderato. Possedere una casa è necessariamente considerato una soluzione abitativa stabile, oppure un appartamento in affitto a lungo termine, a prezzi accessibili e legalmente tutelato può soddisfare l’esigenza di un alloggio sicuro?
Proposta di conversione degli alloggi di reinsediamento di Vinh Loc B (Ho Chi Minh City) in alloggi in affitto per i lavoratori.
Nella riunione del 13 ottobre 2026 del Comitato direttivo centrale per le politiche abitative e il mercato immobiliare, il Ministero delle Costruzioni ha riferito che, entro la fine del terzo trimestre del 2026, erano state completate a livello nazionale solo 8.314 unità abitative in affitto, pari al 48% del piano annuale. Nel frattempo, la Risoluzione governativa n. 303, emanata il 30 settembre 2026, ha fissato l’obiettivo di realizzare 191.023 unità abitative in affitto nel periodo compreso tra il 2026 e il 2030.
Questi dati dimostrano che gli alloggi in affitto vengono identificati come un’importante direzione di sviluppo, ma per trasformare questo obiettivo in un’offerta reale, sono necessari cambiamenti fondamentali nelle politiche di investimento.
In una lettera datata 29 settembre 2026, contenente un feedback sulla bozza di modifica della Legge Fondiaria , l’Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha proposto di includere i progetti di edilizia residenziale in affitto realizzati con capitali non statali nell’elenco dei progetti ammissibili all’esenzione o alla riduzione delle tasse sull’uso del suolo e del canone di locazione fondiaria. Tale proposta deriva dal fatto che i progetti di edilizia residenziale in affitto presentano caratteristiche finanziarie diverse rispetto ai progetti di costruzione di case destinate alla vendita.
Nel caso della vendita di appartamenti, le aziende possono recuperare gran parte del loro investimento al momento della consegna. Tuttavia, con gli immobili in affitto, il reddito viene generato mensilmente e si estende per molti anni, mentre i costi del terreno, della costruzione e degli interessi si presentano in genere fin dalle fasi iniziali.
Il lungo periodo di ammortamento rende questo tipo di progetto difficile da competere con progetti in grado di generare flussi di cassa più rapidamente. Senza adeguati meccanismi di supporto, le imprese tenderanno a dare priorità allo sviluppo di case da vendere piuttosto che al mantenimento di un patrimonio immobiliare destinato all’affitto a lungo termine.
La città di Ho Chi Minh prevede di avere a disposizione 18.000 unità abitative sociali idonee all’acquisto entro il 2026.
L’attuale legge sull’edilizia abitativa del 2023, come modificata e integrata, include politiche preferenziali in materia di tasse sull’uso del suolo e canoni di locazione dei terreni per i progetti di edilizia sociale. L’articolo 85 prevede incentivi per gli investitori nel settore dell’edilizia sociale, compresi i progetti destinati alla locazione.
Tuttavia, è necessario distinguere tra alloggi sociali in affitto e progetti di edilizia residenziale commerciale destinati alla locazione a lungo termine. Non è accettabile applicare automaticamente tutti gli incentivi previsti per gli alloggi sociali a un progetto di edilizia residenziale commerciale semplicemente perché l’investitore opta per un modello di locazione.
L’articolo 157 della Legge fondiaria del 2024 disciplina anche i casi di esenzione e riduzione delle tasse sull’uso del suolo e dei canoni di locazione fondiaria, e distingue tra progetti attuativi di politiche abitative e normali attività di investimento immobiliare commerciale.
Pertanto, la proposta di HoREA è significativa perché amplia il meccanismo di incentivazione per gli alloggi in affitto destinati a persone a reddito medio-basso, ma non necessariamente nell’ambito dell’edilizia sociale attualmente in vigore.
Questo orientamento di ricerca è in linea con la politica di sviluppo di diverse tipologie abitative. Tuttavia, gli incentivi fondiari affrontano solo una parte del problema dei costi di investimento.
Per trovare alloggi in affitto a prezzi accessibili
Ciò che necessita di un’analisi più approfondita è il meccanismo che garantisca che i benefici derivanti dalle politiche preferenziali raggiungano effettivamente gli inquilini. Se lo Stato esenta dal pagamento delle tasse sull’utilizzo del suolo per un progetto, in sostanza, sta utilizzando risorse pubbliche per sostenere attività di investimento volte al raggiungimento di un determinato obiettivo sociale. Pertanto, le imprese che beneficiano di un trattamento preferenziale devono avere obblighi corrispondenti.
Supponiamo che un progetto sia completamente esente da tasse fondiarie, ma che il costruttore fissi comunque i prezzi di affitto al livello massimo accettabile dal mercato. In tal caso, l’obiettivo di creare alloggi a prezzi accessibili risulterebbe difficile da raggiungere. L’incentivo rischierebbe quindi di incrementare principalmente i profitti dell’investitore anziché migliorare l’accesso all’alloggio per le persone.
Ritengo necessario ideare un meccanismo che colleghi gli incentivi fondiari a impegni specifici riguardanti i prezzi di affitto, i periodi di sfruttamento e i gruppi target da servire.
Innanzitutto, le imprese devono rendere pubblico il proprio piano tariffario per gli affitti fin dal momento in cui ottengono l’approvazione per l’incentivo. Il canone di locazione deve essere calcolato sulla base di costi di investimento ragionevoli, costi di gestione, operativi e di manutenzione, nonché di un margine di profitto adeguato.
Il governo non è tenuto a stabilire un prezzo di affitto uniforme per tutti i progetti, poiché i costi di costruzione, l’ubicazione e la qualità variano. Tuttavia, sono necessari dei criteri per determinare quale sia un prezzo di affitto accessibile per il gruppo di popolazione di riferimento.
Inoltre, deve esistere un meccanismo per controllare gli adeguamenti degli affitti nel tempo. Gli inquilini di lungo termine devono conoscere in anticipo i principi degli aumenti di affitto, i cicli di adeguamento e le condizioni che possono modificare i loro obblighi di pagamento. Un appartamento con un affitto ragionevole il primo anno, ma che aumenta continuamente e bruscamente negli anni successivi, renderà difficile per le persone mantenere una vita stabile.
Allo stesso tempo, i progetti che ricevono incentivi dovrebbero essere vincolati da un limite temporale per il mantenimento della finalità di locazione. È inaccettabile che le imprese ricevano incentivi per sviluppare immobili destinati alla locazione, per poi, dopo poco tempo, passare alla vendita commerciale e trarre profitto dal valore del terreno che lo Stato ha sovvenzionato.
Qualora l’uso previsto o il metodo commerciale vengano modificati in violazione delle condizioni preferenziali, è necessario un meccanismo per recuperare il sostegno e adempiere alle relative responsabilità.
Nel periodo 2026-2030, alla città di Ho Chi Minh è stato assegnato l’obiettivo di sviluppare 181.257 unità abitative tra alloggi sociali e alloggi in affitto.
Un altro fattore altrettanto importante è la posizione del progetto. Gli affitti a basso costo, se troppo distanti dal luogo di lavoro e privi di scuole, ospedali e mezzi di trasporto pubblici, possono comportare spese di mantenimento aggiuntive significative per gli inquilini.
Pertanto, lo sviluppo di alloggi in affitto non può basarsi esclusivamente sull’assegnazione dei terreni rimanenti dopo che le zone più pregiate sono state riservate a progetti commerciali. Le politiche dovrebbero dare priorità ai terreni collegati ad aree ad alta concentrazione di posti di lavoro, garantendo al contempo adeguate infrastrutture sociali e di trasporto.
Oltre agli incentivi fondiari, le imprese hanno bisogno di credito a lungo termine per poter mantenere le proprie attività di locazione. Quando il periodo di ammortamento del progetto si estende per molti anni, un eccessivo ricorso a prestiti a breve termine eserciterà pressione sui prezzi degli affitti e sulla stabilità del progetto stesso.
D’altro canto, i diritti degli inquilini devono essere tutelati anche da contratti trasparenti, termini di locazione sufficientemente stabili, meccanismi efficaci di risoluzione delle controversie e chiare responsabilità in materia di manutenzione e gestione operativa.
Pertanto, questa revisione delle leggi in materia di terreni e alloggi dovrebbe essere vista come un’opportunità per costruire un mercato degli affitti professionale, piuttosto che come la semplice aggiunta di un’ulteriore politica preferenziale per le imprese immobiliari.
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