#Finsubito news dalla rete – Su un immobile condonato si può fare la demolizione e ricostruzione?

La Corte Costituzionale con la sentenza 86/2026 ribadisce che il condono edilizio non equivale a piena sanatoria: sugli immobili condonati sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione conservativa, con esclusione della demolizione e ricostruzione. Il Consiglio di Stato è più permissivo, ma il contrasto giurisprudenziale resta aperto.

Un proprietario vuole ristrutturare radicalmente un immobile che negli anni Ottanta era stato condonato. Vuole demolirlo e ricostruirlo con sagoma diversa, magari beneficiando delle premialità volumetriche previste dalle normative regionali sulla rigenerazione urbana. Il Comune gli dice no: l’immobile è condonato, non pienamente legittimo, e non può beneficiare di quegli incentivi. Il TAR e il Consiglio di Stato si dividono. La Corte Costituzionale interviene.

A questo punto la domanda riguarda centinaia di migliaia di proprietari di immobili condonati che vogliono intervenire sul proprio patrimonio: su un immobile condonato si può fare la demolizione e ricostruzione? La risposta dipende da chi si chiede: per la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 86/2026, no — il condono edilizio non equivale a piena sanatoria e gli interventi sono limitati alla ristrutturazione conservativa. Per alcune sezioni del Consiglio di Stato, sì — l’immobile condonato acquista piena legittimità urbanistica. Il contrasto è aperto e richiede un intervento legislativo chiarificatore.

Cos’è lo stato legittimo di un immobile e perché rileva?

L’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), introdotto dalla legge 120/2020 e modificato dal cosiddetto Salva Casa, definisce lo stato legittimo di un immobile come quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa.

Lo stato legittimo è il punto di partenza per qualsiasi intervento edilizio successivo: solo un immobile in stato legittimo può essere oggetto di ristrutturazione, ampliamento, demolizione e ricostruzione, o beneficiare delle premialità volumetriche previste dalle normative sulla rigenerazione urbana. Un immobile che non ha uno stato legittimo riconoscibile — perché costruito senza titolo e non sanato — non può essere oggetto di nuovi interventi edilizi.

La questione è: il condono edilizio — il titolo che ha sanato a posteriori costruzioni abusive — crea uno stato legittimo equivalente a quello di un immobile costruito con regolare permesso? O crea uno stato legittimo di serie B, con limitazioni agli interventi successivi?

La posizione della Corte Costituzionale: condono non equivale a sanatoria piena

La Corte Costituzionale ha affrontato questa questione in più pronunce, arrivando sempre alla stessa conclusione con sfumature progressivamente più nette.

Con la sentenza n. 238/2000, la Consulta aveva già chiarito che un immobile condonato non può essere privato dalla legislazione regionale della possibilità di interventi conservativi e manutentivi.

Con la sentenza n. 24/2022, aveva affrontato il tema della computabilità delle cubature condonate ai fini delle premialità in sede di demolizione e ricostruzione, affermando che il condono edilizio non equivale a una vera e propria sanatoria — con la conseguenza che le normative regionali sugli incentivi alla rigenerazione urbana non si applicano agli immobili condonati, ma solo a quelli legittimi o sanati ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 (la sanatoria ordinaria per doppia conformità).

Con la sentenza n. 86/2026 — la più recente — la Consulta ha ribadito questa linea in modo ancora più esplicito, respingendo l’impugnativa del Governo contro una norma della Regione Sardegna (legge regionale n. 18/2025) che disciplinava espressamente i limiti degli interventi sugli immobili condonati. La Corte ha confermato la natura eccezionale del condono edilizio e i conseguenti limiti dello stato legittimo che da esso deriva: l’immobile condonato non può beneficiare delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dalla manutenzione ordinaria, straordinaria e dalla ristrutturazione edilizia finalizzata alla tutela dell’integrità della costruzione. La demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma è esclusa.

La posizione del Consiglio di Stato: orientamento più permissivo

Il Consiglio di Stato non ha un orientamento uniforme su questa questione — anzi, il contrasto interno è marcato.

Da un lato, il Consiglio di Stato, sezione IV, n. 2848/2026 ha affermato che, sulla base dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, un immobile condonato acquista piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito — inclusa la ristrutturazione edilizia in tutte le sue forme. Il Consiglio di Stato n. 4155/2026 — pubblicato il giorno successivo alla sentenza n. 86/2026 della Corte Costituzionale — ha sostenuto che le opere condonate diventano opere legittime sotto il profilo edilizio, e non possono essere destinatarie di un trattamento giuridico diverso da quello dei manufatti originariamente legittimi o sanati in via ordinaria. La conclusione viene rafforzata dall’art. 9-bis, che parla di “legittimazione” della costruzione — termine che, secondo questa lettura, include il condono edilizio.

Dall’altro lato, il Consiglio di Stato, sezione VI, n. 482/2025 ha assunto la posizione opposta: le opere abusive regolarizzate con condono edilizio non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi significativi, e sugli immobili condonati sono ammissibili solo gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo. Un orientamento ripreso dal TAR Napoli n. 7391/2025.

La norma sulla rigenerazione urbana: una soluzione parziale che ha creato nuovi problemi

Nel tentativo di risolvere il conflitto interpretativo, il legislatore è intervenuto con l’art. 1, comma 223, della legge n. 199/2025, che ha modificato l’art. 5, comma 10, del D.L. n. 70/2011 (la norma quadro statale in tema di rigenerazione urbana) chiarendo che gli interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente — anche eccedenti la ristrutturazione conservativa — sono ammissibili anche su edifici sanati tramite condono edilizio.

Questa disposizione ha però generato due letture opposte. Il TAR Bologna, n. 19/2026 ha ritenuto che la norma abbia natura ricognitiva: confermerebbe che il condono edilizio equivale a piena legittimazione, e quindi anche al di fuori delle normative sulla rigenerazione urbana gli immobili condonati potrebbero essere oggetto di interventi più invasivi.

La Corte Costituzionale, n. 86/2026 ha però letto questa norma in senso esattamente contrario: il fatto che il legislatore abbia dovuto intervenire espressamente per equiparare gli immobili condonati a quelli legittimi ai soli fini della disciplina sulla rigenerazione urbana dimostra che, in generale, vale il principio opposto — il condono non equivale a piena legittimazione, e la equiparazione è un’eccezione che richiede una norma specifica.

Cosa significa concretamente per i proprietari di immobili condonati?

Per i proprietari che intendono intervenire su immobili condonati, il quadro attuale è quello di una significativa incertezza giuridica.

Seguendo la linea della Corte Costituzionale — che è l’autorità di ultima istanza in materia di legittimità costituzionale — gli interventi ammissibili sono limitati alla manutenzione ordinaria, straordinaria e alla ristrutturazione edilizia conservativa. La demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma, e gli interventi che eccedono la ristrutturazione conservativa, sarebbero preclusi — salvo che la normativa regionale in materia di rigenerazione urbana li ammetta espressamente, nel quadro del D.L. n. 70/2011.

Seguendo alcune pronunce del Consiglio di Stato, invece, l’immobile condonato avrebbe piena legittimità e potrebbe essere oggetto di qualsiasi intervento edilizio. Ma questa posizione è in contrasto con la Consulta e, in sede di appello e di legittimità, espone il proprietario al rischio di vedersi annullare i titoli edilizi ottenuti.

Cosa serve: un intervento legislativo chiaro

La confusione giurisprudenziale non è risolvibile in via interpretativa senza un intervento del legislatore. Tra gli emendamenti presentati al disegno di legge delega al Governo per la nuova disciplina dell’edilizia, molti vertono proprio su questo nodo, proponendo di ricondurre espressamente i titoli rilasciati in forza del condono edilizio a quelli “pienamente legittimanti” richiamati dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Se questa modifica venisse approvata, l’immobile condonato acquisterebbe per legge la stessa posizione di quello costruito con regolare permesso — risolvendo il contrasto interpretativo a favore della lettura più permissiva. Ma fino a quando questa chiarificazione legislativa non arriva, chi interviene su un immobile condonato con lavori che eccedono la ristrutturazione conservativa opera in una zona grigia con un rischio giuridico non trascurabile.