#Finsubito news dalla rete – Affitti brevi, nuovo modulo unico per avviare l’attività

Regioni e Comuni hanno fino a due mesi per adeguarsi. La comunicazione però non mette in regola la casa: abusi e titoli edilizi restano un’altra partita.

Chi affitta un appartamento per pochi giorni a turisti avrà un modulo standard per comunicarlo al Comune. Si chiama «Comunicazione di inizio attività per locazione breve/turistica» ed è stato approvato con l’accordo n. 122/CUraggiunto il 1° ottobre 2026 tra Governo, Regioni ed enti locali in Conferenza unificata. Il modello va presentato al Comune o al Suap competente e riguarda solo le locazioni brevi e turistiche non imprenditoriali. L’obiettivo è che da Bolzano a Palermo le amministrazioni chiedano le stesse informazioni. L’uniformità però non arriva subito: le Regionihanno 45 giorni per adattare le parti variabili, i Comuni 60 giorni per aggiornare la modulistica. E c’è un punto che i proprietari devono avere chiaro. La comunicazione avvia l’attività di affitto, non sana nulla sul piano edilizio. Non sostituisce Cila, Scia o permesso di costruire. Chi la firma dichiara anzi di aver rispettato le norme urbanistiche ed edilizie, e il Comune può controllare.

Cosa prevede l’accordo del 1° ottobre?

L’accordo n. 122/CU rientra nella disciplina nazionale sulla modulistica unificata, il sistema con cui Stato, Regioni ed enti locali concordano moduli uguali per tutto il territorio. Lo stesso meccanismo è già in uso per le pratiche edilizie e per l’avvio di molte attività commerciali.

Fino a oggi chi voleva affittare per brevi periodi si trovava davanti a moduli diversi in ogni Comune, con richieste di dati diverse e allegati diversi. Il nuovo modello fissa un contenuto comune. Lascia però spazio alle specificità regionali: alcune sezioni possono essere adattate alle leggi di ciascuna Regione, che in materia di turismo ha competenza propria.

Gli enti territoriali hanno anche un obbligo di comunicazione: devono garantire la massima diffusione dei nuovi modelli, cioè renderli disponibili e visibili sui propri siti e portali.

Chi deve usare il nuovo modulo?

Il modulo è riservato alle locazioni brevi o turistiche a carattere non imprenditoriale. La legge definisce locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa (art. 4 d.l. n. 50/2017). È il caso tipico del proprietario che affitta la casa ereditata o il bilocale al mare tramite una piattaforma online.

Il confine con l’impresa conta. Dal 2024 la legge presume che l’attività sia imprenditoriale quando si destinano a locazione breve più di quattro appartamenti nello stesso periodo d’imposta. Chi supera questa soglia entra nel regime d’impresa, con altri adempimenti e un altro inquadramento amministrativo. Il nuovo modulo non è pensato per lui.

Un esempio. Una pensionata affitta due appartamenti a Firenze per weekend e settimane brevi: usa la comunicazione. Una famiglia che ne gestisce sei in città d’arte diverse è fuori dal perimetro del modello.

Quando entra davvero in funzione?

L’accordo è del 1° ottobre, ma dal giorno dopo non è cambiato tutto. Il testo ufficiale fissa due passaggi. Le Regionidevono adeguare entro 45 giorni i contenuti informativi variabili, quelli che dipendono dalle rispettive leggi. I Comunidevono adeguare la propria modulistica entro 60 giorni. Se i termini si calcolano dalla data dell’accordo, le scadenze cadono a metà e a fine novembre 2026.

Nella fase transitoria il proprietario che deve avviare un’attività non può dare per scontato di trovare il modello nazionale. Deve verificare quale modulo mettono a disposizione la propria Regione e il Comune o il Suap competente. Il Suap, sportello unico per le attività produttive, è l’ufficio comunale che in molte realtà gestisce in modalità telematica le pratiche di avvio delle attività economiche, comprese quelle turistiche.

La comunicazione sostituisce Cila e Scia?

Il punto è esplicito: la nuova comunicazione non è un titolo abilitativo edilizio. L’accordo non tocca i regimi amministrativi del Testo unico dell’edilizia (d.P.R. n. 380/2001).

Restano quindi ciascuno al proprio posto la Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata), necessaria per molti interventi di manutenzione straordinaria leggera; la Scia edilizia (segnalazione certificata di inizio attività), richiesta per interventi più incisivi come alcune ristrutturazioni; il permesso di costruire, per le nuove costruzioni e le trasformazioni urbanistiche rilevanti. Non vengono sostituiti né assorbiti, così come gli altri titoli eventualmente necessari per opere sull’immobile.

I due piani sono distinti. La comunicazione legittima l’avvio dell’attività di locazione. I titoli edilizi legittimano gli interventi fatti sulla casa. Chi ha trasformato un magazzino in monolocale senza permessi, per esempio, non regolarizza l’abuso presentando la comunicazione. Al contrario, rischia di attirare l’attenzione del Comune proprio su quell’immobile.

Cosa deve dichiarare il proprietario?

La distinzione tra i due piani si vede nel modello stesso. Nella sezione «Altre dichiarazioni» il dichiarante deve attestare in modo espresso di aver rispettato le norme urbanistiche, edilizie e igienico-sanitarie. Deve inoltre dichiarare di rispettare la disciplina di sicurezza applicabile alle locazioni brevi e turistiche: a livello nazionale, per esempio, la legge impone negli immobili affittati dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili.

Sono dichiarazioni che pesano. Chi le firma attesta che la casa è conforme sul piano edilizio, quindi che lo stato dell’immobile corrisponde ai titoli rilasciati nel tempo. Le dichiarazioni rese alla pubblica amministrazione, se false, espongono a responsabilità penale (art. 76 d.P.R. n. 445/2000), oltre che alle conseguenze amministrative.

Prima di compilare il modulo, quindi, conviene verificare la conformità edilizia dell’appartamento: planimetrie catastali, titoli edilizi, eventuali difformità. Una veranda chiusa senza permesso o un frazionamento mai autorizzato sono problemi che la comunicazione non risolve.

Che controlli può fare il Comune?

Il Comune conserva tutti i suoi poteri di verifica. Può controllare la sussistenza dei requisiti dichiarati, la veridicità delle attestazioni e le condizioni di esercizio dell’attività.

In pratica, la comunicazione non chiude la partita con l’amministrazione. La apre. Il Comune riceve un documento in cui il proprietario si assume la responsabilità di quanto dichiara, e può verificarlo in qualsiasi momento: con un sopralluogo, con un controllo incrociato sugli archivi edilizi, con una richiesta di documenti. Se emergono difformità, possono scattare le sanzioni previste per l’abuso edilizio, oltre ai provvedimenti sull’attività di locazione.

Cosa cambia da Regione a Regione?

L’unificazione non cancella del tutto le differenze territoriali. Le Regioni possono intervenire solo sulle informazioni variabili, adattandole alle proprie leggi entro i 45 giorni. Nel modello questi campi sono segnati con un asterisco, proprio per indicare gli elementi che possono cambiare da un territorio all’altro.

Tutto il resto è comune. Il risultato atteso, a regime, è un modulo con una struttura identica in tutta Italia e alcune voci personalizzate dalle singole Regioni. Per chi affitta immobili in Regioni diverse significa compilare lo stesso schema, con l’attenzione a verificare, per ciascun territorio, i campi con l’asterisco.