Non basta la presenza storica di un fabbricato rurale per legittimare la ricostruzione sul posto, servono prove circa la sua consistenza originaria dell’edificio e relativa epoca di realizzazione, conferma viene dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 7573 del 16 ottobre 2026. Nel caso di specie una mappa catastale del 1934, un rogito di compravendita e aerofoto attestavano l’esistenza generale del manufatto, senza però chiarire dimensioni, superfici e altezza, comportando il diniego della sanatoria è stato confermato, in quanto una traccia del rudere non poteva supplire alla precisa dimostrazione di quanto preesistente.
Punti chiave
- La preesistenza del rudere è provata con parametri e dimensioni tecniche
- Prima di invocare il ripristino dell’edificio in zona agricola vanno ricostruiti consistenza, data e disciplina locale applicabile.
Il manufatto e il diniego
Sul suolo risultava presente un manufatto seminterrato di modeste dimensioni, e gli interessati avevano chiesto nel 2013 l’accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 del d.P.R. 380/2001. Il Comune ha opposto diniego richiamando la disciplina di nuova costruzione e del lotto minimo in zona agricola di cui alla legge regionale Lazio 38/1999, e i proprietari sostenevano invece che si trattasse del ripristino di un edificio rurale collabente o diruto già esistente, e perfino risalente in epoca anteriore alla L. 1150/1942. Nella perizia giurata di parte ricorrente, depositata in primo grado, viene addotta una foto aerea risalente al 1977, tuttavia, sulla base dei medesimi documenti il Comune ritiene impossibile risalire all’effettiva consistenza originaria del fabbricato, se non attraverso una ricostruzione della pianta in base agli elementi a disposizione, e per l’assenza di dati concernenti l’altezza del preesistente rudere. La mappa catastale del 1934 collocava un fabbricato, mentre l’atto di acquisto era menzionato un piccolo edificio semidiruto.
Il punto non era il diniego assoluto della ricostruzione di un vecchio fabbricato, ma serviva determinare se l’opera da realizzare potesse essere comparata con una consistenza preesistente, quale requisito necessario per evitare l’inquadramento nella categoria di nuova costruzione.
Stato legittimo immobili diruti e collabenti
Sempre ai fini della dimostrazione di legittimità di quanto esistente e di quanto si intende ricostruire, si rammenta che tale obbligo risulta anche testualmente scritto nell’articolo 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/2001:
«Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza».
Sul tema la giurisprudenza è convergente, e per gli edifici demoliti o crollati, occorre provare la preesistenza, perchè essa permette di scegliere tra ristrutturazione edilizia o nuova costruzione (vedi anche Cass. penale 31912/2026). Un nodo non ancora del tutto consolidato riguarda la preesistenza del crollo o demolizione anteriormente alla soglia dell’entrata in vigore del D.L. 69/2013: per come è stata scritta testualmente la norma, non è chiaro se la qualifica tra ristrutturazione e nuova costruzione possa prescindere dalla risalenza del crollo/demolizione ante D.L. 69/2013. Infatti sul punto è stata espressa giurisprudenza:
Esistenza storica e dimensioni sono prove diverse
Il Consiglio di Stato riconosce che i documenti mostrano in via complessiva un fabbricato rurale preesistente al termine disposto dalla legge regionale «ma non anche di risalire alla sua originaria consistenza». Nel ripristino di edifici diruti o collabenti, la definizione di Stato Legittimo richiede il temperamento dell’onere probatorio per immobili risalenti, e nella fattispecie non è stato ritenuto sufficiente. Secondo la sentenza, «In presenza del descritto frammentario quadro probatorio la verifica postuma della conformità urbanistica dell’opera è pertanto impedita in radice».
Nella fattispecie non è stato possibile applicare il temperamento dell’onere della prova a carico in ordine all’epoca di realizzazione di un manufatto edilizio, in presenza di obiettive difficoltà inerenti al carattere risalente di tale epoca, elaborato dalla giurisprudenza amministrativa in presenza di obiettive difficoltà di ricostruire le vicende concernenti immobili realizzati in epoca risalente.
Il principio di prova offerto dagli interessati sul punto è risultato utile a dimostrare l’esistenza del fabbricato rurale al momento dell’entrata in vigore della legge regionale 22 dicembre 1999, n. 38, ma non anche la sua storica consistenza e preesistenza ad epoca in cui non era previsto obbligo di titolo abilitativo.
Peraltro, nel caso di specie in sentenza, nella domanda di sanatoria il richiedente aveva descritto l’intervento come «realizzazione (di un) manufatto seminterrato», anziché come ristrutturazione di quello asseritamente preesistente: a tale dichiarazione è stato attribuito pure un carattere confessorio circa la natura reale dell’intervento.
Conclusioni e consigli utili
La sentenza non stabilisce che ogni rudere ammalorato sia irrecuperabile ai fini edificatori, ma stabilisce comunque una amara verità: per conservare o ristrutturare la consistenza esistente, bisogna darne dimostrazione con sufficiente precisione. Prima della pratica conviene ricostruire lo Stato Legittimo del manufatto originario e descrivere correttamente l’intervento proposto.
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Riferimenti normativi
- d.P.R. 380/2001; articolo 55, commi 3 e 7, legge regionale Lazio 38/1999, nella versione discussa in giudizio;
Giurisprudenza citata
- Consiglio di Stato, Sezione IV, 16 ottobre 2026, n. 7573.
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