«Il valore dei 35 milioni di abitazioni italiane, dopo il 2011, quando avevano raggiunto i 5.701 miliardi di euro, è calato, al 2024, di quasi 40 miliardi di euro in termini nominali mentre in termini reali la perdita è stata addirittura di 2.274 miliardi di euro, come una patrimoniale occulta del 28,5%. Le cause? Mancanza di una politica economica con al centro lo sviluppo infrastrutturale del Paese che, inteso in senso ampio, deve comprendere l’abitare, il produrre, la mobilità, sino al territorio e all’ambiente. Una diminuzione del capitale immobiliare significa fra l’altro minore capacità di accedere al credito; da cui minori consumi e investimenti e in generale un freno tirato alla crescita economica».
Gualtiero Tamburini è tra i massimi esperti italiani di mercato immobiliare, è stato docente, presidente dell’Osservatorio immobiliare di Nomisma e presidente di Nomisma. Con lui cerchiamo di capire il dietro alle quinte della questione abitativa che sta investendo anche l’Italia.
Domanda. Come descriverebbe oggi la situazione del mercato immobiliare in Italia?
Risposta. Dopo un lungo periodo di contrazione del mercato immobiliare siamo tornati, per quanto riguarda le famiglie, che ne costituiscono di gran lunga la maggior parte, a un numero di compravendite (770mila) non lontano dal picco delle circa 800 mila del 2005-2006, per un valore di 114 miliardi di euro, oltre a investimenti immobiliari corporate per circa 14 miliardi, il 60% dei quali effettuato da investitori internazionali. Però è un quadro problematico poiché la produzione di nuove abitazioni si è drasticamente ridotta mentre anche la ristrutturazione/rigenerazione di quelle esistenti non è sufficiente a raggiungere, con la riduzione dei consumi energetici che ne consegue, gli standard di decarbonizzazione che oggi sono un obiettivo imprescindibile. Inoltre nelle grandi città un numero rilevante di abitazioni è inutilizzato, a disincentivare i proprietari ad affittare sono le difficoltà a esigere i crediti dagli inquilini morosi o il rilascio dell’abitazione secondo i termini contrattuali. C’è da aggiungere che sta crescendo in modo vistoso il segmento delle abitazioni abbandonate, dove nessuno più vuole abitare (per difetto di ubicazione e/o qualità) ponendo così un problema che non è solo economico ma anche culturale con la distruzione di un patrimonio sovente di valore etno-storico importante.
D. Ci sono differenze sostanziali rispetto agli altri Paesi europei?
R. I costi dell’abitare (in rapporto al reddito) in Italia sono inferiori alla media europea. La percentuale è mediamente il 13,6% contro una media europea del 19,2% (Francia al 18,5%, Germania al 24,5%, Grecia al 35,5%, Spagna al 16,7%). Tali costi comprendono: affitto, interessi sui mutui (per i proprietari), tasse e oneri, assicurazione, condominio, servizi vari e manutenzioni ordinarie. Secondo i dati Eurostat, nel 2024 il 9% della popolazione dell’Ue aveva arretrati nel pagamento del mutuo, dell’affitto o delle bollette delle utenze, mentre la media italiana era del 5%.
D. È ancora possibile considerare la casa un diritto?
R. Nella maggior parte dei Paesi del mondo, Italia inclusa, vi sono politiche sociali per la casa tese a contribuire a fornire, anche a chi non ha i mezzi economici per accedervi, una casa dignitosa. La limitatezza delle risorse, da un lato, gli elevati costi di costruzione e gestione dall’altro, rendono limitata la capacità di dare risposta a tale diritto anche nei Paesi più ricchi. Tuttavia quasi ovunque, e certamente nel nostro Paese, questo diritto è sempre più soddisfatto per gran parte della popolazione.
D. La situazione è destinata a migliorare o peggiorare nei prossimi anni?
R. Rispetto anche solo a pochi decenni fa i miglioramenti nella soddisfazione della domanda abitativa sono stati fortissimi e visibili, le coabitazioni che erano quasi la regola sono praticamente scomparse e l’affollamento non costituisce più un problema, tutte le case oggi sono dotate di servizi igienici e riscaldamento (ma non di raffreddamento), cosa che in passato non accadeva. Ma per le fasce deboli della popolazione il costo per la disponibilità dell’abitazione può essere ancora troppo alto e questo pone, nell’ottica del diritto alla casa, il tema delle forme da dare al necessario sostegno pubblico.
D. È stato presentato un Piano-Casa da parte del governo: finirà come i precedenti?
R. Le modalità operative e le risorse del Piano-Casa (ancorché ancora da definire) sembrano adeguate al perseguimento dell’ambizioso obiettivo: vanno dall’impiego di Invimit Sgr (la collaudata società del ministero dell’Economia nel settore della gestione immobiliare) per la costituzione di fondi immobiliari, al ruolo di regia affidato a un commissario straordinario, il quale si dovrà occupare dell’intero patrimonio immobiliare residenziale pubblico. In sintesi, l’obiettivo assegnato al Piano-Casa è di immettere sul mercato circa 100mila alloggi in 10 anni di cui 60.000 di edilizia residenziale pubblica già costruiti ma non disponibili perché o fatiscenti oppure occupati abusivamente. Le abitazioni saranno vendute (o locate) a prezzi calmierati, grazie a incentivi e semplificazioni burocratiche ancora da precisare ma tese ad attrarre sul social housing capitali privati “pazienti”.
D. Quali interventi sarebbero più urgenti per rendere la casa più accessibile?
R. Non ci sono scorciatoie ma si potrebbero mettere in campo una serie di misure anche di tipo fiscale nel quadro di un programma volto in particolare all’attenuazione e innovazione delle regole, spesso anacronistiche, sulle destinazioni d’uso degli immobili e in generale delle normative edilizie che non consentono o limitano le possibilità di adeguare gli immobili ai nuovi bisogni della domanda favorendo la rigenerazione urbana, sino all’attuazione di politiche industriali e finanziarie volte alla promozione dell’efficienza dei processi produttivi e gestionali delle costruzioni.
D. Perché i fondi immobiliari (pur in presenza di un forte risparmio) non sono mai decollati?
R. Le società (Sgr) che in Italia gestiscono fondi immobiliari, pur cresciute notevolmente dall’avvio della legge (nel 1994) che consentì di vararle, sono vittime delle caratteristiche strutturali della nostra economia basata prevalentemente su imprese di piccola dimensione e scarsamente finanziarizzate. Il risparmio delle famiglie non va in borsa o in titoli societari ma preferisce tradizionalmente restare liquido o andare in abitazioni piuttosto che nelle diverse forme del risparmio gestito. A questo si può aggiungere che le Sgr italiane sono state appesantite da un apparato burocratico particolarmente costoso che contribuisce a rendere meno produttivi i loro investimenti.
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