La Corte costituzionale, con la sentenza n. 163/2026, interviene su alcune disposizioni della legge della Regione Puglia 15/2025, chiarendo il rapporto tra la disciplina statale dei cambi di destinazione d’uso, introdotta dal decreto Salva Casa, e le limitazioni previste dagli strumenti urbanistici comunali.
La Consulta stabilisce che, nelle ipotesi disciplinate dall’art. 23-ter, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del D.P.R. 380/2001, gli strumenti urbanistici comunali possono fissare specifiche condizioni per garantire un ordinato assetto del territorio, ma non introdurre limitazioni o restrizioni incompatibili con le semplificazioni previste dalla normativa statale.
Il caso: le limitazioni ai cambi di destinazione d’uso previste dalla Regione Puglia
La controversia nasce dall’impugnazione, da parte del Governo, di alcune disposizioni della legge della Regione Puglia n. 15/2025, tra cui quelle relative ai cambi di destinazione d’uso. In particolare, viene contestato l’art. 11, comma 1, lettera d), che ha introdotto il comma 5-bis nell’art. 4 della legge regionale n. 48/2017.
Secondo il Governo, le disposizioni regionali contestate contrastavano con l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, modificato dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024), violando i principi fondamentali statali in materia di governo del territorio e la competenza esclusiva dello Stato nella determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni.
La normativa statale semplifica determinate ipotesi di cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, consentendo, a specifiche condizioni, anche il passaggio tra categorie funzionali diverse.
Per i mutamenti disciplinati dai commi 1-bis e 1-ter, l’art. 23-ter, comma 1-quinquies, prevede la SCIA quando il cambio avviene senza opere oppure con interventi riconducibili all’edilizia libera o soggetti a CILA. Negli altri casi è necessario il titolo edilizio previsto per le opere da realizzare, ferma restando l’eventuale disciplina regionale più favorevole.
Il Governo contesta sia le disposizioni regionali relative ai titoli edilizi e alle condizioni di ammissibilità dei cambi d’uso, sia la previsione che fa salve le limitazioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali.
La questione principale riguarda il nuovo comma 5-bis, che stabilisce la prevalenza delle disposizioni statali sui cambi d’uso semplificati, e delle norme regionali di attuazione, rispetto alle previsioni difformi degli strumenti urbanistici generali già approvati ed efficaci alla data di entrata in vigore del decreto Salva Casa, facendo però salve le limitazioni previste dal comma 5 della legge regionale n. 48/2017.
Quest’ultimo consente agli strumenti urbanistici comunali di stabilire limitazioni ai cambi di destinazione d’uso per esigenze di tutela della salute, della sicurezza, dell’ambiente, del paesaggio, del patrimonio storico, artistico e culturale, del decoro urbano e dei caratteri identitari e tradizionali del contesto sociale e architettonico.
Secondo il Governo, il richiamo alle «limitazioni» rischia di compromettere l’applicazione delle semplificazioni previste dall’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia. La normativa statale consente infatti ai Comuni di stabilire specifiche condizioni urbanistiche, purché non si traducano in limitazioni o restrizioni che ostacolino i cambi di destinazione d’uso agevolati dal Salva Casa.
Il contrasto denunciato riguarda quindi il confine tra il potere comunale di disciplinare i cambi di destinazione d’uso e l’obiettivo della normativa statale di semplificarli, nel rispetto delle esigenze di ordinato assetto del territorio.
La decisione della Corte costituzionale: condizioni sì, limitazioni no
La Corte costituzionale accoglie la questione, ritenendo che la clausola regionale che faceva salve le limitazioni urbanistiche fosse in contrasto con l’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia.
Secondo la Consulta, la normativa statale mira ad agevolare determinate ipotesi di cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, consentendo ai Comuni di stabilire soltanto condizioni specifiche, finalizzate a preservare l’assetto e lo sviluppo armonico del territorio, purché non si traducano in limitazioni o restrizioni.
La sentenza chiarisce:
La disposizione statale, nell’ottica di agevolare, in alcune ipotesi espressamente individuate, il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare […] ha riconosciuto la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare esclusivamente “condizioni”, quali misure di contingentamento delle richieste di mutamento di destinazione d’uso finalizzate a preservare l’assetto e lo sviluppo armonico del territorio, comunque tali da non risolversi in limitazioni o restrizioni.
La Corte non esclude, dunque, che la pianificazione comunale possa intervenire sui cambi d’uso. Stabilisce però che tale intervento debba rispettare il modello di semplificazione previsto dalla normativa statale.
Qual è la differenza tra condizioni e limitazioni urbanistiche?
La Consulta richiama espressamente la precedente sentenza 61/2026, nella quale aveva già affrontato una questione analoga.
Secondo questo orientamento, le condizioni sono misure specifiche, oggettive e non ostative, che consentono al Comune di tenere conto delle concrete esigenze di ordinato assetto del territorio. Le limitazioni, invece, costituiscono misure potenzialmente più ampie e invasive, che incidono in maniera più intensa sul diritto di proprietà.
Sul piano operativo, la distinzione richiede di valutare il contenuto e gli effetti delle prescrizioni urbanistiche comunali: una condizione deve disciplinare il cambio di destinazione d’uso senza trasformarsi in una restrizione incompatibile con le semplificazioni previste dall’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia.
La Consulta dichiara l‘illegittimità costituzionale dell’art. 11, comma 1, lettera d), della legge della Regione Puglia 15/2025, limitatamente alle parole: «Fatte salve le limitazioni di cui al comma 5».
L’effetto della pronuncia è circoscritto alla clausola che salvaguardava espressamente le limitazioni previste dal precedente comma.
La decisione non comporta l’annullamento dell’intero art. 4 della legge regionale n. 48/2017, né dichiara direttamente illegittimo il suo comma 5.
Viene invece eliminata la clausola che, pur riconoscendo la prevalenza delle disposizioni statali di semplificazione, faceva salve le limitazioni urbanistiche comunali richiamate dal precedente comma 5.
Quali titoli edilizi per il cambio di destinazione d’uso?
La sentenza affronta anche il tema dei titoli abilitativi necessari per realizzare i mutamenti di destinazione d’uso.
Il Governo aveva impugnato l’art. 11, comma 1, lettere b) e c), della legge regionale n. 15/2025, che modificava i commi 3 e 4 dell’art. 4 della legge regionale 48/2017.
Le disposizioni regionali richiamavano espressamente le regole statali dell’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia.
In particolare, la modifica al comma 3 faceva salve le disposizioni dell’art. 23-ter, comma 1-quinquies, del Testo Unico Edilizia, che disciplinano i titoli abilitativi necessari per le specifiche ipotesi di cambio di destinazione d’uso previste dai commi 1-bis e 1-ter.
In base alla disciplina statale richiamata dalla sentenza, per i mutamenti di destinazione d’uso previsti dai commi 1-bis e 1-ter è richiesta la SCIA quando il cambio avviene senza opere oppure con interventi riconducibili all’edilizia libera o soggetti a CILA.
Negli altri casi è necessario il titolo edilizio previsto per l’esecuzione delle opere connesse al mutamento di destinazione d’uso, ferma restando l’eventuale disciplina regionale più favorevole.
La Corte dichiara tuttavia inammissibili le questioni riguardanti le lettere b) e c), rilevando che il ricorso non illustra adeguatamente il presunto contrasto con la disciplina statale.
La stessa Consulta osserva che le modifiche regionali fanno espressamente salve le disposizioni nazionali di semplificazione.
È quindi necessario distinguere i due esiti della pronuncia:
- la clausola relativa alle limitazioni comunali viene dichiarata costituzionalmente illegittima;
- le questioni relative alle disposizioni regionali sui titoli edilizi sono dichiarate inammissibili per carenza di motivazione. La dichiarazione di inammissibilità non equivale, quindi, a una conferma della legittimità costituzionale delle disposizioni regionali sui titoli edilizi: la Corte non entra nel merito delle relative questioni.
Le altre questioni affrontate: strutture turistico ricettive e gestione delle risorse idriche
La sentenza n. 163/2026 non si limita alla disciplina dei cambi di destinazione d’uso, ma esamina anche altre disposizioni della legge della Regione Puglia 15/2025, riguardanti le strutture turistico-ricettive e la gestione delle risorse idriche.
In particolare, la Corte costituzionale dichiara illegittime tre ulteriori disposizioni regionali:
- codice identificativo regionale (CIR) e nazionale (CIN): la Regione non può subordinare l’ottenimento del CIN alla preventiva acquisizione del CIR per le strutture ricettive e le locazioni turistiche. Secondo la Consulta, tale obbligo introduce un onere aggiuntivo per gli operatori economici, in contrasto con la competenza esclusiva statale in materia di tutela della concorrenza. Resta comunque possibile la coesistenza dei due sistemi di registrazione;
- derivazioni idriche a uso idroelettrico: è illegittima la disposizione regionale che escludeva tali derivazioni dall’obbligo di acquisire il parere vincolante dell’Autorità di bacino. La normativa statale, infatti, richiede il parere sia per le grandi sia per le piccole derivazioni, senza eccezioni legate alla destinazione d’uso della risorsa idrica;
- durata delle concessioni di grandi derivazioni a uso industriale: la Corte censura la previsione regionale che stabiliva una durata fissa di quindici anni. La normativa statale prevede invece una durata massima di quindici anni, lasciando all’amministrazione concedente la possibilità di stabilire un termine inferiore, in funzione del bilanciamento tra sfruttamento economico della risorsa e tutela ambientale.
Per le due disposizioni relative alle risorse idriche, la Corte rileva che la Regione Puglia era già intervenuta con la legge regionale n. 8/2026 per superare i contrasti con la normativa statale. Tuttavia, non essendo dimostrato che le disposizioni originarie fossero rimaste prive di applicazione, la Consulta ne ha comunque dichiarato l’illegittimità costituzionale.
Approfondimenti
Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato al Decreto Salva Casa e Cambio destinazione d’uso.
Sul rapporto tra il Salva Casa e la legislazione regionale si segnala anche la sentenza della Corte costituzionale n. 86/2026, relativa all’illegittimità di alcune disposizioni della legge regionale della Sardegna di recepimento del decreto.
Per la gestione coordinata di aspetti urbanistici, strutturali, energetici e impiantistici introdotti nel cambio destinazione d’uso, puoi utilizzare il software BIM per la progettazione edilizia che ti permette di modellare in 2D e 3D lo stato di fatto e il progetto, gestire demolizioni e ricostruzioni, aggiornare automaticamente tavole grafiche, computi metrici e rendering, e integrare moduli specialistici per certificazione energetica, calcolo strutturale e stima dei costi.
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/il-piano-urbanistico-comunale-puo-impedire-un-cambio-d-uso-ammesso-dal-salva-casa/
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
