Il mercato italiano dello student housing continua ad attirare una quota crescente di capitali immobiliari internazionali. Nel 2025 gli investimenti nel comparto hanno raggiunto circa 520 milioni di euro, con un incremento del 63% rispetto all’anno precedente. Per la prima volta, secondo l’analisi PBSA Snapshot 2026 di Colliers, il settore ha rappresentato il 51% degli investimenti complessivi nel living in Italia, affermandosi come una delle principali destinazioni dei capitali istituzionali nel comparto residenziale.
Alla base dell’interesse degli investitori c’è soprattutto lo squilibrio tra domanda e offerta. L’Italia conta circa 2 milioni di studenti universitari, il 20% in più rispetto a dieci anni fa, ma la disponibilità di alloggi dedicati rimane limitata. Colliers stima un tasso di copertura della domanda pari al 4,9%, che scende al 4% considerando esclusivamente le strutture PBSA, ossia le residenze progettate appositamente per gli studenti.
In questo contesto che si inseriscono le strategie dei grandi gruppi internazionali, interessati a sviluppare piattaforme professionali capaci di combinare gestione degli alloggi, servizi agli studenti e valorizzazione immobiliare. Tra i protagonisti figurano la statunitense Hines, attraverso il marchio aparto, la piattaforma europea Nido Living, sostenuta dal fondo pensionistico canadese CPP Investments, e il gruppo olandese The Social Hub. Accanto ai gestori operano investitori istituzionali internazionali come Ardian e CBRE Investment Management, che contribuiscono a consolidare il settore attraverso acquisizioni e investimenti in nuovi complessi.
Le operazioni interessano soprattutto Milano e la sua area metropolitana, ma si estendono anche a Roma, Torino e Firenze e altre città minori, dove la combinazione tra domanda universitaria, riconversione di immobili e progetti di rigenerazione urbana offre opportunità di sviluppo. Il risultato è un mercato in trasformazione, nel quale lo student housing si sta progressivamente affermando come una vera e propria asset class del real estate italiano.
Hines e aparto: Milano come laboratorio dello student housing
Tra i primi gruppi internazionali ad aver investito nello sviluppo di residenze studentesche di nuova generazione in Italia figura Hines, società immobiliare globale statunitense, che opera nel comparto anche attraverso aparto, piattaforma dedicata alla gestione degli alloggi per studenti.
Il progetto che ha segnato il debutto italiano è aparto Milan Giovenale, inaugurato nel 2022 in prossimità dell’Università Bocconi e dei Navigli. Realizzata attraverso una partnership tra Hines e Blue Noble, la struttura è stata ricavata dalla riqualificazione dell’ex edificio della Rinascente e offre circa 600 posti letto, oltre a spazi per lo studio, palestra, aree dedicate al benessere, cinema e ambienti comuni.
Il secondo intervento di rilievo è aparto Milan Ripamonti, nell’area a sud della città, vicino allo Scalo di Porta Romana. Il progetto ha aggiunto circa 700 posti letto all’offerta del gruppo, con servizi che comprendono spazi per il fitness, terrazze, aree ricreative e locali comuni.
A questi si aggiunge aparto Milan Durando, nel quartiere Bovisa, a pochi passi dal Politecnico di Milano. Il complesso è articolato in due edifici per circa 610 posti letto complessivi. Il primo è entrato in funzione nel gennaio 2025, mentre il secondo ha aperto nell’ottobre dello stesso anno. Il progetto integra alloggi, spazi per lo studio e il tempo libero, servizi e aree commerciali al piano terra, contribuendo anche alla riqualificazione del contesto urbano.
Nido Living: quasi un miliardo di euro di investimenti programmati in Italia
Un nuovo protagonista internazionale è Nido Living, piattaforma europea di residenze per studenti sostenuta dal fondo pensionistico canadese CPP Investments. La società ha avviato il proprio ingresso nel mercato italiano nel 2025, individuando nel Paese un’opportunità di crescita legata alla carenza di alloggi universitari gestiti professionalmente.
Il primo investimento riguarda Unionezero, a Sesto San Giovanni, nell’area metropolitana milanese. Nido ha acquisito oltre 600 posti letto attraverso un accordo di acquisto a termine con un fondo gestito da Prelios SGR e sostenuto da Hines, sviluppatore e co-investitore. La residenza, prevista in una torre di 18 piani all’interno del progetto di rigenerazione urbana MilanoSesto, dovrebbe essere completata nel 2027. Sono previsti spazi per lo studio, palestra, cinema, sala giochi e terrazze verdi, con obiettivi di sostenibilità energetica e ambientale.
La seconda operazione riguarda Scalo Vallino, a Torino, nell’area di San Salvario. Il progetto, sviluppato da Taurus e inserito nella trasformazione dell’ex scalo ferroviario, prevede una residenza da 402 posti letto. La struttura sarà dotata di sale studio, palestra, aree comuni, spazi per la ristorazione e terrazze verdi. L’intervento si integra in un più ampio progetto di rigenerazione che comprende anche attività commerciali e servizi di quartiere.
Nel luglio 2026 Nido ha annunciato inoltre il lancio, insieme a Investire SGR, del fondo Student Living Italy 1. Il primo investimento riguarda un immobile in via Caboto a Firenze, attualmente destinato a uffici, che sarà trasformato in una residenza universitaria con un investimento superiore a 50 milioni di euro. L’apertura è prevista per l’anno accademico 2028/2029. Il fondo dispone inoltre di una pipeline di ulteriori progetti a Torino e Milano.
La società punta a investire vicino a un miliardo di euro nel mercato italiano del PBSA nell’arco dei prossimi sei anni. L’obiettivo è costruire una piattaforma di dimensioni significative, facendo leva su acquisizioni, sviluppo e riconversione di immobili in città universitarie caratterizzate da un’offerta insufficiente.
The Social Hub: il modello ibrido tra studentato, hotel e spazi condivisi
Un altro operatore straniero da considerare è The Social Hub, gruppo nato nei Paesi Bassi e precedentemente conosciuto come The Student Hotel. La società ha sviluppato un modello ibrido che combina ospitalità alberghiera, soggiorni di medio-lungo periodo per studenti, coworking, ristorazione ed eventi.
In Italia, uno dei progetti più significativi è The Social Hub Florence Lavagnini, a Firenze, che mette a disposizione circa 500 posti letto secondo i dati della struttura ricettiva. La posizione, vicina al centro cittadino e ai principali poli della formazione, consente di intercettare sia studenti sia altri segmenti della domanda di soggiorni temporanei.
A Bologna, il gruppo ha realizzato The Social Hub Bologna, intervento di recupero e ampliamento dell’ex immobile TIM nel quartiere Bolognina. Il complesso, sviluppato su circa 23.000 metri quadrati, integra ospitalità, spazi comuni e servizi destinati anche alla comunità locale.
A Roma, nel quartiere San Lorenzo, The Social Hub Rome ha previsto un investimento annunciato di 114 milioni di euro. Il progetto comprende una struttura alberghiera di 396 camere, spazi per eventi e coworking e un parco pubblico di circa 10.000 metri quadrati. L’intervento si inserisce in un’area dalla forte vocazione universitaria e culturale.
Occorre tuttavia una precisazione: The Social Hub non è un operatore esclusivamente dedicato al PBSA. Il suo modello combina più destinazioni d’uso e forme di ospitalità; per questo i posti letto o le camere delle sue strutture non possono essere conteggiati automaticamente come offerta di student housing in senso stretto.
GSA e Yugo: il progetto Trentacoste a Milano
Tra i nuovi operatori internazionali entrati nel mercato italiano figura Global Student Accommodation (GSA), gruppo britannico specializzato nell’investimento e nella gestione di residenze universitarie, con oltre 6 miliardi di dollari di patrimonio gestito a livello globale. Il suo ingresso in Italia è avvenuto con l’acquisizione del progetto Trentacoste a Milano, nell’area di Città Studi, vicino al Campus Leonardo del Politecnico.
L’intervento prevede 515 posti letto, affiancati da palestra, cinema, aree studio e spazi comuni. La gestione sarà affidata a Yugo, piattaforma internazionale specializzata nell’abitare studentesco, già presente in Italia con strutture come Florentia Living a Firenze. L’operazione rappresenta il primo passo della strategia di espansione di GSA in un mercato caratterizzato da una forte domanda universitaria e da un’offerta ancora limitata.
Patrizia: 70 milioni per lo studentato a Torino
Il gruppo tedesco Patrizia SE, specializzato nella gestione di investimenti immobiliari e infrastrutturali, ha individuato nello student housing italiano un’opportunità di crescita nel segmento living. La principale operazione riguarda via Fréjus a Torino, dove è stato portato a termine un investimento di circa 70 milioni di euro per una residenza universitaria da 582 posti letto, inaugurata in prossimità del Politecnico.
Il progetto comprende alloggi con bagno privato, cucine comuni, palestra e spazi per lo studio. L’intervento ha puntato a intercettare la domanda abitativa degli studenti torinesi, in un mercato in cui l’offerta di residenze dedicate rimane limitata. L’operazione conferma l’interesse dei grandi investitori istituzionali stranieri verso asset residenziali specializzati, caratterizzati da una domanda strutturale e da una gestione professionale.
Barings Real Estate: 270 monolocali per studenti a Roma
Anche Barings, gestore statunitense di investimenti globali, è entrato nel mercato italiano dello student housing con un progetto a Roma, in via Umberto Partini, nell’area orientale della città, vicino alla stazione Tiburtina e ben collegato con l’Università La Sapienza.
L’intervento prevede 270 monolocali e spazi ricreativi, tra cui campi da tennis e padel, con l’obiettivo di ottenere la certificazione ambientale LEED Gold. Annunciato nel 2024, il progetto rappresenta il primo investimento italiano di Barings nel comparto e si inserisce nella strategia europea del gruppo dedicata agli immobili value-add. La data di apertura effettiva deve essere verificata rispetto alle tempistiche inizialmente annunciate.
Un mercato sempre più internazionale
L’espansione di questi gruppi riflette un cambiamento nella natura dello student housing italiano. Per anni il settore è stato caratterizzato da un’offerta frammentata, con una presenza significativa di immobili tradizionali riconvertiti informalmente in alloggi per studenti e da una limitata disponibilità di strutture progettate per rispondere alle esigenze di una popolazione universitaria mobile e internazionale. Il modello PBSA introduce invece una gestione integrata, servizi standardizzati e una maggiore attenzione alla qualità degli spazi. Per gli investitori, questa impostazione permette di costruire portafogli specializzati e di applicare strategie di sviluppo e gestione su più città.
Milano rimane uno dei mercati più rilevanti per dimensione della domanda, presenza di università internazionali e attrattività per gli investimenti. Torino e Firenze stanno acquisendo un ruolo crescente, mentre Bologna e Roma presentano condizioni favorevoli grazie alla presenza di importanti atenei e alla domanda di soggiorni temporanei.
Le criticità da superare: costi e accessibilità economica
La crescita del comparto non è però priva di criticità. Il costo degli alloggi resta un tema centrale per studenti e famiglie, e l’espansione dell’offerta privata non coincide necessariamente con un aumento della disponibilità di posti economicamente accessibili. La sfida per gli operatori sarà quindi conciliare sostenibilità finanziaria, qualità dei servizi e capacità di rispondere a una domanda universitaria diversificata.
Ma a oggi, per il mercato immobiliare italiano, l’ingresso e il consolidamento di operatori internazionali segnano comunque un passaggio estremamente importante: lo student housing non è più soltanto una nicchia del residenziale, ma una componente del living capace di attrarre capitali istituzionali, sostenere operazioni di rigenerazione urbana e favorire lo sviluppo di nuovi modelli di gestione immobiliare.
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