Quando un intervento edilizio interessa una proprietà esclusiva
ma coinvolge anche la facciata, un muro o altre parti
comuni dell’edificio, il rilascio del permesso di
costruire impone al Comune una verifica sulla
legittimazione del richiedente e sull’eventuale
assenso condominiale, senza però trasformare il procedimento
amministrativo in un giudizio sulla validità civilistica delle
deliberazioni assembleari.
Su questo rapporto è intervenuto il Consiglio di Stato
con la sentenza
del 30 settembre 2026, n. 7218, pronunciandosi su un
permesso di costruire rilasciato da un’Amministrazione Comunale per
un intervento di ristrutturazione edilizia con ampliamento di
un’unità immobiliare, ai sensi della L.R. Veneto n. 14/2019 e
soffermandosi sull’art.
11 del d.P.R. n. 380/2001, sul consenso necessario
quando le opere interessano parti comuni, sull’utilizzo della
capacità edificatoria del fabbricato, sulle distanze e sui
presupposti per un successivo intervento in autotutela
dell’Amministrazione.
Permesso di costruire in condominio: quando serve il consenso degli
altri proprietari?
Il progetto oggetto del contenzioso prevedeva la
chiusura di un loggiato già chiuso su tre lati,
mediante lo spostamento verso l’esterno di un muro condominiale,
con modifica della facciata.
Il permesso di costruire era stato richiesto
dall’usufruttuaria dell’unità immobiliare e nel
titolo era stato dato atto dell’assenso della nuda proprietaria.
Prima del rilascio era stata inoltre depositata una
deliberazione dell’assemblea condominiale che
approvava i lavori straordinari relativi all’intervento, mentre i
grafici e il rendering dell’area interessata erano stati trasmessi
insieme alla convocazione dell’assemblea.
Secondo l’appellante, tuttavia, il Comune avrebbe dovuto
acquisire il consenso di tutti i condomini, perché
l’intervento comportava la demolizione e lo spostamento di un muro
condominiale e modificava la facciata e il relativo decoro
architettonico.
Una tesi che il Consiglio di Stato ha respinto, partendo
dall’art. 11, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui il
permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o
a chi abbia titolo per richiederlo.
Permesso di costruire e parti comuni: cosa deve verificare il
Comune
La legittimazione alla richiesta del titolo edilizio non è
necessariamente collegata alla proprietà, essendo sufficiente una
relazione giuridicamente qualificata con il bene,
derivante anche da un diritto reale diverso o da un rapporto
obbligatorio, purché idonea a consentire la realizzazione
dell’intervento.
Ne consegue che l’Amministrazione deve verificare l’esistenza di
un titolo di disponibilità sufficiente, ma non è
chiamata ad accertare la “pienezza” del diritto né a risolvere le
controversie civilistiche relative ai rapporti tra privati.
Quando l’intervento interessa parti comuni condominiali, questa
verifica comprende anche l’eventuale titolo derivante dalla
deliberazione assembleare. Il Comune deve quindi accertare, sulla
base della documentazione disponibile, che esista un atto
di assenso riferibile all’intervento e prima
facie idoneo a legittimare la realizzazione dell’opera, senza
pronunciarsi definitivamente sulla sua validità, annullabilità o
nullità.
Palazzo Spada ha richiamato sul punto anche la precedente
sentenza n. 1613/2026, nella quale la stessa Sezione ha già
affermato, rispetto a un’addizione volumetrica incidente
sulla facciata condominiale, che la verifica
dell’autorizzazione dell’assemblea rientra nell’accertamento della
legittimazione richiesto dall’art. 11 del Testo Unico Edilizia.
Nel giudizio esaminato, la deliberazione assembleare era
riferita espressamente ai lavori da eseguire ed era accompagnata
dalla documentazione grafica messa a disposizione dei condomini. I
giudici hanno quindi ritenuto che il Comune avesse assolto
all’onere di verifica della legittimazione.
Resta distinta la questione della validità civilistica
della deliberazione, che appartiene al giudice ordinario,
salvo che dalla documentazione acquisita risulti ictu
oculi l’assoluta inidoneità dell’atto a costituire titolo per
l’intervento.
Interventi su facciata e muro comune: quando serve il consenso
unanime
La deliberazione era stata approvata all’unanimità dei presenti,
mentre l’appellante non aveva partecipato all’assemblea. La
contestazione si è quindi concentrata anche sulla necessità del
consenso unanime di tutti i condomini, richiamando
l’art. 1120, ultimo comma, c.c.
Il Consiglio di Stato ha escluso che quella disposizione
assoggetti indistintamente ogni intervento sulle parti comuni al
consenso unanime.
L’art. 1120 c.c. vieta le innovazioni che possano recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
dell’edificio, alterarne il decoro
architettonico oppure rendere alcune parti comuni
inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. La
sola circostanza che l’opera interessi la facciata o un muro comune
non dimostra, quindi, la ricorrenza di una di queste
condizioni.
Nel caso esaminato, i giudici non hanno riscontrato elementi
tecnici o documentali sufficienti a dimostrare che la chiusura del
loggiato e lo spostamento verso l’esterno del muro condominiale
producessero un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
dell’edificio, un’alterazione del decoro architettonico nei termini
dell’art. 1120 c.c. oppure una sottrazione della parte
comune al godimento di uno o più condomini.
Inoltre è stato escluso che la mancata acquisizione del consenso
del condomino assente alla riunione determinasse automaticamente
l’inefficacia della deliberazione. L’eventuale
insufficienza del quorum o l’invalidità della
decisione assembleare sotto il profilo civilistico non possono
essere risolte dal Comune, in assenza della dimostrazione di una
manifesta e originaria inidoneità dell’atto.
Capacità edificatoria del condominio: serve il consenso di
tutti?
Un secondo motivo di appello riguardava l’utilizzazione della
capacità edificatoria riferibile all’edificio o al
condominio.
Secondo l’appellante, l’ampliamento avrebbe inciso sulla
volumetria complessivamente disponibile, utilizzando una quota di
capacità edificatoria comune e limitando le possibilità future
degli altri condomini.
Il Consiglio di Stato ha anche respinto questa tesi,
specificando che l’utilizzo di una quota della capacità
edificatoria non comporta, di per sé, la necessità del
consenso unanime. L’eventuale lesione dei diritti dei
singoli condomini sulla volumetria residua
appartiene ai rapporti tra privati, salvo che dalla documentazione
disponibile risulti un difetto manifesto del titolo di
disponibilità del richiedente.
Nel giudizio era stata richiamata una perizia secondo cui
l’aumento di volume avrebbe utilizzato uno standard comune
all’intero edificio, erodendo la quota edificatoria degli altri
condomini. I giudici hanno però rilevato che l’affermazione non era
accompagnata dalla dimostrazione di come l’incremento di
volumetria prodotto dalla chiusura del loggiato
pregiudicasse effettivamente gli altri proprietari.
Il rilascio del titolo edilizio avviene, inoltre, fatti
salvi i diritti dei terzi, come prevede l’art. 11, comma
3, del d.P.R. n. 380/2001.
Chiusura del loggiato e distanze: quando può esserci una
violazione
L’appellante aveva contestato anche la violazione delle
distanze previste dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444,
dagli strumenti urbanistici comunali e dagli artt. 873, 905 e 907
c.c., sostenendo che la chiusura del loggiato avesse determinato la
creazione di un nuovo volume edilizio.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la questione non potesse
essere risolta attraverso la sola contrapposizione tra
superficie e volume.
La verifica richiede l’individuazione della posizione del
manufatto rispetto agli immobili interessati, della
distanza preesistente, di quella risultante
dall’intervento e della specifica disposizione applicabile.
Nel caso in esame, questi elementi non erano stati indicati con
sufficiente precisione e non era stato prodotto un
principio di prova tecnico dal quale desumere che,
dopo la chiusura del loggiato, il manufatto si trovasse a una
distanza inferiore a quella prescritta.
Inoltre, il fatto che il loggiato fosse già chiuso su tre lati
non era, da solo, sufficiente a escludere una possibile violazione
delle distanze, perché tale circostanza deve essere valutata
insieme alla conformazione dell’opera e alla posizione degli
immobili interessati. In assenza di un principio di prova della
lesione lamentata, non può essere demandato al giudice, mediante
una generica richiesta istruttoria, un accertamento
esplorativo dei presupposti della censura.
Delibere condominiali successive: quando il Comune deve riesaminare
il permesso
Infine, secondo la ricorrente, dopo le ulteriori contestazioni
relative alla deliberazione assembleare, il Comune avrebbe dovuto
riesaminare il titolo ed esercitare i poteri di
autotutela.
Sul punto, il Collegio ha ricordato che l’annullamento
d’ufficio costituisce espressione di un potere
discrezionale e che la presentazione di un’istanza di autotutela
non determina, di regola, un obbligo dell’Amministrazione di
adottare un provvedimento espresso.
Circostanze sopravvenute particolarmente significative possono
richiedere una valutazione quando siano idonee a porre in
discussione i presupposti del titolo, ma ogni contestazione
successiva non determina automaticamente un obbligo di
annullamento o di riesame.
Nel caso esaminato, le contestazioni riguardavano soprattutto le
successive deliberazioni condominiali, la cui validità era stata
impugnata davanti al Tribunale di Belluno. Il Consiglio di Stato ha
però escluso che la pendenza del giudizio
dimostrasse l’originaria illegittimità della deliberazione sulla
cui base era stato rilasciato il permesso.
La legittimità del provvedimento amministrativo
si valuta rispetto alla situazione esistente al momento della sua
adozione; le deliberazioni condominiali intervenute successivamente
non possono quindi determinare, per questa sola ragione,
l’illegittimità originaria del titolo.
Permesso di costruire in condominio: i limiti della verifica
comunale
L’appello è stato quindi respinto e la sentenza ha definito i
presupposti della verifica richiesta dall’art. 11 del d.P.R. n.
380/2001 quando le opere interessano anche parti comuni.
Il Comune deve accertare che il richiedente disponga di un
titolo idoneo alla realizzazione dell’intervento
e, quando vengono coinvolte parti condominiali, deve tenere conto
anche dell’eventuale deliberazione assembleare, verificando che
l’atto sia riferibile alle opere e sia prima facie idoneo
a legittimarle. Non è sua competenza risolvere le controversie
sulla validità civilistica della deliberazione, salvo che risulti
immediatamente la sua assoluta inidoneità a costituire
titolo.
Né l’intervento sulla facciata o sul muro comune né
l’utilizzazione di capacità edificatoria riferibile al condominio
determinano automaticamente la necessità del consenso unanime,
mentre l’eventuale lesione dei diritti degli altri
condomini deve essere dimostrata e resta soggetta alla
clausola di salvezza dei diritti dei terzi che accompagna il
rilascio del permesso di costruire.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
