Modifiche e integrazioni al regolamento sulla gestione e l’uso degli edifici residenziali.
La mattina del 22 ottobre, agendo a nome del Primo Ministro, il Ministro della Giustizia Hoang Thanh Tung ha presentato all’Assemblea Nazionale il progetto di legge sull’edilizia abitativa (modificato). Ha affermato che il progetto di legge comprende 13 capitoli e 130 articoli, con una riduzione di 68 articoli rispetto alle disposizioni della legge sull’edilizia abitativa del 2023.
La bozza propone un completo decentramento delle competenze agli enti locali, escludendo 20 delle 21 procedure di competenza locale e lasciando una sola procedura – la locazione di alloggi pubblici – sotto la giurisdizione del Ministero delle Costruzioni . Al contempo, riduce di tre quarti le condizioni burocratiche e semplifica la documentazione amministrativa richiesta, abbreviando i tempi di elaborazione delle procedure amministrative.
In questa revisione, il Governo ha aggiunto orientamenti di sviluppo per quattro gruppi di alloggi e le relative politiche per ciascun gruppo, tra cui: alloggi commerciali, alloggi in affitto, alloggi pubblici e alloggi a prezzi calmierati, al fine di istituzionalizzare le opinioni del Segretario Generale e Presidente To Lam espresse nella Circolare n. 64-TB/VPTW dell’Ufficio Centrale.
Nello specifico, i regolamenti stabiliscono che per alloggi commerciali si intendono gli alloggi in cui si investe e che vengono costruiti per la vendita, la locazione o la locazione con opzione di acquisto secondo i meccanismi di mercato; e rivedono i regolamenti sulla suddivisione e la vendita dei terreni come segue: per le aree urbane di tipo III e le altre aree rimanenti, le autorità locali decideranno quali aree consentono agli investitori di trasferire i diritti di utilizzo del terreno sotto forma di suddivisione e vendita di lotti di terreno a persone per l’autocostruzione di abitazioni.
Il Ministro della Giustizia Hoang Thanh Tung, autorizzato dal Primo Ministro , presenta la bozza di legge sull’edilizia abitativa (modificata). (Foto: DUY LINH)
In particolare, il progetto di legge aggiunge un nuovo capitolo sullo sviluppo degli alloggi in affitto, specificando i criteri di ammissibilità degli inquilini; le forme di sviluppo tramite capitali statali e non statali; i requisiti del progetto e le procedure di investimento; le politiche preferenziali per gli investitori; i prezzi di affitto; e la gestione degli alloggi in affitto.
Per quanto riguarda gli alloggi pubblici, il progetto riprende sostanzialmente le disposizioni della legge sugli alloggi del 2023, con l’aggiunta di una norma che esenta dal pagamento dell’affitto gli alloggi pubblici per funzionari, dipendenti pubblici, impiegati statali e lavoratori distaccati, in rotazione o assegnati a lavorare in comuni con condizioni socio -economiche particolarmente difficili, zone di confine e isole.
Per alloggi di politica abitativa si intendono gli alloggi in cui lo Stato investe, che crea o la cui creazione è sostenuta per fornire alloggi a coloro che hanno diritto alle politiche di sostegno abitativo come previsto dalla Legge sull’edilizia abitativa, tra cui: alloggi per alti funzionari del Partito e dello Stato; alloggi per individui meritevoli e programmi mirati; alloggi sociali in vendita, con opzione di acquisto o in locazione; alloggi per le forze armate popolari in vendita, con opzione di acquisto o in locazione; e alloggi a scopo di reinsediamento.
Per quanto riguarda la politica di sviluppo dell’edilizia sociale, il progetto di legge ha codificato le disposizioni pertinenti della Risoluzione n. 201 dell’Assemblea nazionale e della Risoluzione n. 66.15 del 2026 del Governo; ha rivisto le norme sulla rivendita di alloggi sociali dopo 5 anni; e ha stabilito norme sui terreni destinati allo sviluppo di alloggi per le forze armate popolari al fine di garantire la coerenza con la realtà pratica.
Al contempo, la normativa relativa agli obblighi in materia di edilizia sociale degli investitori in progetti di edilizia residenziale commerciale dovrebbe essere rivista, affidando al Governo il compito di fornire una regolamentazione dettagliata per risolvere le difficoltà pratiche nella determinazione del costo dei sistemi infrastrutturali tecnici per la costruzione di alloggi sociali al momento dell’adempimento dell’obbligo.
Per quanto riguarda la ristrutturazione e la ricostruzione degli edifici residenziali, il progetto introduce il principio di attuazione legato alla riqualificazione urbana; prevede la forma di investimento tramite partenariati pubblico-privati per contribuire alla mobilitazione delle risorse necessarie alla realizzazione del progetto; e semplifica le procedure per la selezione degli investitori. Inoltre, modifica e integra la normativa sulla gestione e l’uso degli edifici residenziali al fine di migliorare la qualità della gestione e dell’esercizio, e ridurre controversie e reclami.
Inoltre, la bozza omette sette disposizioni relative a comportamenti vietati al fine di garantire la conformità con le normative di diverse leggi recentemente promulgate, oppure le trasforma in regolamenti anziché in divieti; e rimuove alcune disposizioni che si sovrappongono a leggi correlate per garantire la coerenza dell’ordinamento giuridico.
Prevenire lo sfruttamento delle politiche abitative.
Esprimendo il suo parere sulla revisione, il presidente della Commissione per la Legge e la Giustizia, Phan Chí Hiếu, ha affermato che la Commissione e gli enti coinvolti nella revisione concordano sulla necessità di una modifica completa della Legge sull’edilizia abitativa.
La Commissione per la Legge e la Giustizia raccomanda che l’organo preposto alla redazione continui a istituzionalizzare pienamente le linee guida, le direttive e i requisiti contenuti nella Risoluzione n. 21-NQ/TW e nell’Avviso n. 64-TB/VPTW relativi alla classificazione degli sviluppi abitativi in quattro gruppi (edilizia residenziale commerciale, edilizia residenziale in affitto, edilizia residenziale pubblica e edilizia residenziale di pubblica utilità) al fine di disporre di meccanismi e politiche corrispondenti.
È necessario prevedere misure di controllo rigorose e trasparenti per i casi di beneficiari di politiche abitative preferenziali, al fine di prevenire abusi e speculazioni immobiliari. Allo stesso tempo, “la suddivisione e la vendita di terreni in aree urbane, soprattutto nelle grandi città, dovrebbero essere ridotte al minimo”; e “dovrebbero essere introdotti incentivi per incoraggiare lo sviluppo di alloggi in affitto a prezzi accessibili, in modo da soddisfare il fabbisogno abitativo della popolazione”.
Per quanto riguarda alcuni aspetti del progetto di legge relativi al “Fondo per l’edilizia abitativa”, si propone di condurre ulteriori ricerche per chiarire le fonti di finanziamento del Fondo, i principi di gestione e utilizzo del capitale e la contabilità delle attività costituite dal capitale del Fondo; nonché il meccanismo di gestione del capitale del Fondo per garantire coerenza e uniformità con le disposizioni pertinenti della legge sul bilancio statale.
Il presidente della Commissione per la Legge e la Giustizia, Phan Chí Hiếu, presenta il rapporto di verifica. (Foto: DUY LINH)
Per quanto riguarda gli alloggi commerciali, il presidente della Commissione legale, Chi Hieu, ha affermato che, rispetto alle normative sugli obblighi degli investitori in progetti di alloggi commerciali previste dalla Legge sull’edilizia abitativa del 2023, il progetto di legge ha eliminato la disposizione sull’obbligo di “aver investito nella costruzione di infrastrutture tecniche” al momento dell’assegnazione del terreno o il pagamento di un importo equivalente al valore del terreno da parte dell’investitore di un progetto di alloggi commerciali per adempiere all’obbligo di realizzare alloggi sociali o in affitto.
La Commissione per la Legge e la Giustizia riconosce che si tratta di una politica umana, che riflette lo spirito di collaborazione tra Stato e imprese nell’attuazione di politiche di welfare sociale (lo Stato assegna i terreni e le imprese investono nelle infrastrutture). Pertanto, si richiede all’organo preposto alla redazione di studiare e valutare attentamente le normative relative agli obblighi degli investitori in progetti di edilizia residenziale commerciale nello sviluppo di alloggi sociali e in affitto, al fine di garantire la responsabilità sociale di tali investitori.
Per quanto riguarda gli alloggi in affitto, l’ente esaminatore raccomanda ulteriori ricerche e un affinamento delle normative relative agli inquilini ammissibili e ai gruppi prioritari per gli alloggi in affitto, al fine di garantire l’identificazione appropriata dei beneficiari delle politiche, in particolare per i progetti di edilizia residenziale in affitto realizzati con capitali statali, per assicurare la coerenza con gli obiettivi della politica, ovvero rispondere alle esigenze abitative di coloro che si trovano in difficoltà abitative e risparmiare risorse del bilancio statale.
Per quanto riguarda la gestione e l’utilizzo degli edifici residenziali, la Commissione per la Legge e la Giustizia ha proposto una revisione continua e raccomandazioni politiche per garantire la completa eliminazione delle criticità individuate nella Relazione riassuntiva del 2023 sull’attuazione della Legge sull’edilizia abitativa e sull’applicazione pratica della stessa in passato, in particolare le carenze nella gestione e nell’utilizzo degli edifici residenziali, quali: abusi di potere da parte del Consiglio di amministrazione, controversie tra il Consiglio di amministrazione e i residenti, e controversie sulla proprietà comune e privata degli edifici residenziali.
VAN TOAN
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