Ofer Arbib di Colliers apre i lavori indicando la necessità di superare la semplice crescita dei posti letto. Investimenti, riqualificazione e nuove destinazioni devono confrontarsi con sostenibilità, costi e sovraffollamento
Non basta aggiungere camere: occorre costruire destinazioni capaci di produrre valore economico, sociale e ambientale nel lungo periodo. È il messaggio con cui Ofer Arbib, amministratore delegato di Colliers Global Investors Italy SGR, ha aperto l’ottava edizione di ITHIC – Italian Hospitality Investment Conference, organizzata da Teamwork Hospitality il 30 settembre e il 1° ottobre 2026 al Quark Hotel Milano.
L’appuntamento, approdato per la prima volta a Milano dopo le precedenti edizioni di Rimini e Roma, ha riunito 1.547 professionisti e 170 relatori tra investitori, gestori alberghieri, sviluppatori, istituzioni e consulenti. Arbib è intervenuto nella sessione inaugurale, dedicata alle opportunità offerte dal mercato milanese.
La prospettiva presentata da Colliers parte da fondamentali favorevoli: domanda turistica internazionale in aumento, maggiore attenzione degli investitori e progressiva maturazione del mercato alberghiero italiano. Ma la crescita quantitativa non può rappresentare l’unico criterio. Il valore di un investimento dipenderà sempre più dalla capacità di riqualificare gli immobili, differenziare l’offerta, integrare tecnologia e sostenibilità e distribuire i flussi verso territori ancora poco valorizzati.
I numeri spiegano l’interesse
Nel primo semestre 2026 gli investimenti alberghieri in Italia hanno raggiunto circa 1,3 miliardi di euro, un livello inferiore all’eccezionale prima metà del 2025 ma superiore del 53% alla media decennale. Milano ha guidato il mercato con 346 milioni, in crescita del 143%, davanti a Roma; Sicilia e Sardegna hanno complessivamente superato i 200 milioni.
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Il fenomeno non riguarda soltanto i tradizionali operatori immobiliari. Il Financial Times ha riferito che il fondo TCI di Christopher Hohn ha investito 636 milioni di dollari in finanziamenti legati ad alberghi italiani di fascia altissima, puntando sull’aumento delle tariffe e sulla scarsità di immobili di pregio. Secondo i dati citati dal quotidiano britannico, il ricavo per camera disponibile in Italia è cresciuto del 53% tra il 2019 e il 2025, più che negli altri mercati europei.
È proprio la scarsità dell’offerta di qualità a spostare il baricentro dalla costruzione indiscriminata alla trasformazione del patrimonio esistente. Palazzi storici, ex conventi, uffici e strutture obsolete possono diventare alberghi competitivi, ma richiedono capitali pazienti, procedure urbanistiche certe e progetti compatibili con il territorio. Nel primo semestre dell’anno, secondo JLL Research, le conversioni immobiliari in strutture ricettive hanno mobilitato in Italia altri 260 milioni di euro, portando il valore complessivo delle operazioni a circa 1,1 miliardi.
Un limite evidente
La crescita, tuttavia, presenta un limite evidente: la capacità fisica e sociale delle destinazioni. Il Wall Street Journal, raccogliendo le valutazioni dell’amministratore delegato di TUI, ha segnalato che Italia e Spagna si stanno avvicinando alla saturazione turistica in diverse località. Sovraffollamento, pressione sugli affitti, congestione e reazioni dei residenti possono ridurre l’attrattività che ha alimentato il boom.
Anche il Financial Times osserva che i grandi gruppi internazionali stanno guardando oltre le coste e le città più affollate, privilegiando centri minori, aree interne, località montane e strutture indipendenti da collegare alle reti globali di distribuzione. È una tendenza coerente con la visione illustrata a ITHIC: non soltanto più capacità ricettiva, ma una geografia dell’ospitalità più ampia ed equilibrata.
Il quadro resta esposto ai rischi del settore immobiliare. Reuters ha evidenziato come gli investitori richiedano verifiche urbanistiche più approfondite dopo le inchieste sui progetti edilizi milanesi. La stabilità politica e il miglioramento della percezione del rischio-Paese sostengono i capitali internazionali, ma certezza normativa e tempi autorizzativi rimangono determinanti.
Valore durevole
L’obiettivo indicato da Arbib consiste dunque nel trasformare la forza della domanda in valore durevole. Significa migliorare gli immobili invece di limitarsi ad aumentarne il numero, usare dati e tecnologia per gestire meglio prezzi e consumi, coinvolgere le economie locali e sviluppare mete alternative. In questa prospettiva la sostenibilità non è soltanto un vincolo reputazionale: diventa uno dei criteri con cui misurare la tenuta finanziaria dell’investimento e la competitività futura della destinazione.
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