#Finsubito news dalla rete – Tettoia chiusa su tre lati: serve il permesso di costruire

Per una tettoia chiusa su tre lati davanti al proprio locale
serve il permesso di costruire oppure no? E basta presentarla come
una semplice pertinenza dell’edificio per farla rientrare
nell’edilizia libera? Si può pagare una sanzione per evitare di
demolirla (c.d. fiscalizzazione dell’abuso)?

Tettoie e coperture esterne sono tra le opere che generano più
contenzioso in edilizia, perché non bastano le caratteristiche
costruttive a stabilire quale titolo occorra e la stessa opera, a
seconda delle condizioni previste dalla normativa, può ricadere
nell’edilizia libera, richiedere una CILA o una SCIA oppure il
permesso di costruire.

Lo dimostra il Consiglio di Stato con la sentenza n.
7257 del 1° ottobre 2026, che chiarisce quanto pesino
dimensioni, chiusure laterali ed effetti su sagoma e prospetto nel
decidere il titolo necessario per una tettoia chiusa su tre lati,
cioè dove finisce il semplice riparo da pioggia e sole e comincia
qualcos’altro. Sullo sfondo restano il momento in cui la
fiscalizzazione può davvero entrare in gioco e un vizio formale che
chi riceve un ordine di demolizione tende a sopravvalutare, cioè la
copia priva dell’attestazione di conformità all’originale.

Tettoia chiusa su tre lati davanti a un locale commerciale: la
vicenda

Al centro della controversia c’è un provvedimento con cui il
Comune ha ingiunto a due privati la rimozione di interventi di
ristrutturazione edilizia realizzati senza titolo in un immobile
adibito ad attività commerciale, ovvero la demolizione e il
rifacimento dei tramezzi e, nella corte antistante il locale, una
tettoia a falda inclinata di circa 5,70 per 16,70 metri, alta fra
2,60 e 3,25 metri e chiusa su tre lati.

In primo grado il TAR Lazio aveva accolto il ricorso solo in
parte, escludendo che i tramezzi richiedessero il permesso di
costruire e qualificando invece la tettoia come ristrutturazione
edilizia soggetta a permesso, nella quale ravvisava, viste
dimensioni e chiusura su tre lati, un aumento di volumetria con il
relativo carico urbanistico.

In appello i ricorrenti hanno sostenuto anzitutto che la copia
del provvedimento ricevuta, non autenticata, rendesse l’atto nullo,
e poi che la tettoia fosse una pertinenza, elemento essenziale di
completamento della struttura e perciò libera da titoli. Hanno
lamentato inoltre che il provvedimento non individuasse l’area da
acquisire al patrimonio comunale in caso di inottemperanza e che il
primo giudice non avesse valutato il pregiudizio che la demolizione
avrebbe arrecato alla parte legittima dell’edificio, invocando la
sanzione pecuniaria.

Tettoia e Testo Unico Edilizia: titolo richiesto e sanzioni
applicabili

Il perimetro normativo della vicenda è segnato anzitutto
dall’art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia), che subordina al permesso di
costruire la ristrutturazione edilizia che porta a un organismo in
tutto o in parte diverso dal precedente quando comporta anche
modifiche della volumetria complessiva, mentre per gli immobili
tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio basta la
modifica della sagoma o dei prospetti.

Sul versante sanzionatorio il Testo Unico distingue i regimi.
L’art. 31, con l’acquisizione del bene e dell’area di sedime in
caso di inottemperanza, riguarda le opere eseguite senza permesso,
in totale difformità o con variazioni essenziali. L’art. 33
disciplina la ristrutturazione eseguita senza permesso o in totale
difformità e ammette al comma 2 una sanzione pecuniaria quando un
motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale stabilisce che
il ripristino non è possibile; per gli edifici con uso diverso
dall’abitazione, come un locale commerciale, la sanzione è pari al
doppio dell’aumento del valore venale. L’art. 34, comma 2, prevede
un’alternativa analoga per la parziale difformità, quando la
demolizione pregiudicherebbe la parte conforme. Sul piano
procedimentale, infine, la Legge n. 241/1990 prevede all’art.
21-septies, tra le altre ipotesi, la nullità del provvedimento
privo degli elementi essenziali e all’art. 21-bis lega l’efficacia
degli atti limitativi alla comunicazione al destinatario, mentre
l’art. 18 del d.P.R. n. 445/2000 regola le copie autentiche.

Quando la tettoia non è una pertinenza: i principi del Consiglio di
Stato

Il punto fermo da cui partono i giudici d’appello è che le
caratteristiche della tettoia, descritte nel provvedimento e mai
contestate, confermano il convincimento del primo giudice sulla
natura di manufatto edilizio autonomo, sul piano funzionale e
strutturale, la cui realizzazione avrebbe richiesto il permesso di
costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c). In questa
direzione pesano le dimensioni, l’altezza della falda e la chiusura
su tre lati.

Da questi dati Palazzo Spada ricava anzitutto un’alterazione
della sagoma e del prospetto, cioè della conformazione esterna
dell’edificio. Poi guarda alla funzione, osservando che le stesse
caratteristiche indicano un utilizzo non limitato alla protezione
dagli agenti atmosferici, compito tipico della tettoia, ma esteso a
ogni funzione accessoria rispetto all’uso principale dell’immobile,
con il conseguente aumento del carico urbanistico.

La pronuncia si colloca nel solco della giurisprudenza che
richiede il titolo edilizio quando la tettoia ha l’attitudine a
incidere su sagoma e prospetto, richiamando fra le altre Consiglio
di Stato (sentenza n.
1945/2026) e altre pronunce delle sezioni sesta e settima.
Resta così esclusa la natura pertinenziale che gli appellanti
invocavano per collocare l’opera nell’edilizia libera.

Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: quando è possibile per il
Consiglio di Stato

Su questo sfondo cadono anche le censure sul regime
sanzionatorio. Gli appellanti invocavano la sanzione pecuniaria in
luogo della demolizione richiamando l’art. 34, comma 2, che
riguarda però la diversa ipotesi della parziale difformità, mentre
nel caso potrà semmai trovare applicazione l’art. 33, comma 2, che
opera comunque nella fase di esecuzione dell’ordine di demolizione,
come del resto la stessa previsione dell’art. 34. La sostituzione
della sanzione ripristinatoria con quella pecuniaria passa infatti
per l’accertamento motivato dell’ufficio tecnico sull’impossibilità
del ripristino, verifica che segue necessariamente l’ordine e ne
presuppone la validità.

Per una ragione analoga cade la censura sulla mancata
indicazione dell’area da acquisire in caso di inottemperanza,
perché l’art. 31 non è pertinente a un provvedimento adottato ai
sensi dell’art. 33 e della corrispondente norma regionale sulla
vigilanza urbanistico-edilizia.

Ordine di demolizione senza copia autentica: perché non è
nullo

Sulla copia non autenticata i giudici ritengono contraddittorio
dedurre una nullità strutturale dell’atto da un vizio della sua
comunicazione, perché la nullità per mancanza degli elementi
essenziali riguarda il provvedimento come atto giuridico e non la
fase successiva con cui acquista efficacia. L’art. 21-bis non
prescrive forme particolari né l’autenticazione della copia e
richiama anche le forme della notifica agli irreperibili, rinviando
a un sistema di notificazione informato al principio della
sanatoria per raggiungimento dello scopo dell’art. 156, comma 3,
del codice di procedura civile, principio al quale, per i giudici,
può ritenersi ispirato anche l’art. 18 sulle copie autentiche, che
ammette qualsiasi procedimento capace di riprodurre l’atto in modo
fedele e duraturo.

La fedeltà della copia, poi, si ricava dal fatto che a
comunicare il provvedimento sia la stessa amministrazione che lo ha
adottato e ha interesse a renderlo efficace. In caso di dubbio,
inoltre, gli appellanti avrebbero potuto chiedere al Comune
l’autenticazione formale, cosa che non risulta abbiano fatto fuori
dal giudizio, e la loro contestazione non toccava la fedeltà della
copia ma soltanto l’assenza dell’attestazione, per cui, come aveva
già ritenuto il primo giudice, l’assenza di qualsiasi incertezza
sull’imputabilità dell’atto al Comune priva di fondamento una
censura meramente formalistica.

Tettoia, ristrutturazione o nuova costruzione: cosa cambia per il
progettista

Guardata con gli occhi del progettista, la vicenda si è giocata
sui dati di fatto descritti nel provvedimento e rimasti
incontestati, da cui il primo giudice aveva tratto anche l’aumento
di volumetria. La pronuncia non lo dice, ma chi difende un’opera
simile trova nel rilievo dello stato dei luoghi, prima ancora che
nella qualificazione giuridica, il primo terreno di confronto con
il Comune.

Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo affronta,
conta molto la casella in cui l’opera viene collocata. Qui la
tettoia è stata trattata come ristrutturazione e sanzionata con
l’art. 33, che non prevede l’acquisizione dell’area, mentre in
altre vicende la
chiusura stabile di una tettoia è stata ricondotta alla nuova
costruzione, categoria che ricade nell’art. 31 e nel suo regime
di acquisizione. Per chi progetta o regolarizza, la qualificazione
dell’intervento decide quindi anche il peso delle conseguenze di un
eventuale abuso.

Tettoia abusiva e ordine di demolizione: le conclusioni
operative

In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e
confermato la sentenza di primo grado, che aveva già annullato il
provvedimento nella sola parte relativa ai tramezzi.

Dalla pronuncia si ricava l’esigenza di valutare una tettoia per
ciò che fa e non per come si chiama, lo stesso criterio che ha
guidato la Cassazione su una
copertura stabile realizzata su un lastrico solare. Quando la
copertura si chiude su tre lati e cresce fino a cambiare l’aspetto
dell’edificio, chi la progetta o la verifica fa bene a trattarla
come un intervento soggetto a permesso di costruire, e chi la
difende non può contare sulla pertinenza né sulla fiscalizzazione
per far cadere l’ordine, perché la seconda appartiene a un momento
successivo.

La decisione si muove lungo una linea che Palazzo Spada ha già
percorso, anche sull’inapplicabilità dell’art. 34, comma 2, alle
opere prive di titolo, come nel caso della
tettoia abusiva che il fotovoltaico non ha salvato dalla
demolizione. Resta però un giudizio sulle caratteristiche
dell’opera, tanto che il TAR Campania ha
annullato l’ordine di demolizione di una tettoia aperta su tre
lati, non utilizzabile in modo autonomo e funzionale
all’attività svolta nell’immobile principale. Il nome di tettoia,
insomma, non basta a tenere un’opera fuori dalle regole quando la
chiusura su tre lati la trasforma in uno spazio da usare.

Tettoia chiusa su tre lati: le domande più frequenti

Una tettoia chiusa su tre lati richiede il permesso di
costruire?

Può richiederlo. Il Consiglio di Stato (sentenza n. 7257/2026)
lo ha ritenuto necessario per una tettoia di circa 5,70 per 16,70
metri chiusa su tre lati, perché alterava sagoma e prospetto
dell’edificio e indicava un utilizzo esteso a ogni funzione
accessoria, con aumento del carico urbanistico, escludendo per
questo che fosse una pertinenza rientrante nell’edilizia
libera.

La fiscalizzazione dell’abuso evita la demolizione di una
tettoia?

Dipende da come è qualificato l’abuso. Se la tettoia è una
ristrutturazione eseguita senza permesso o in totale difformità,
l’art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 ammette la sanzione
pecuniaria solo quando un motivato accertamento dell’ufficio
tecnico comunale stabilisce che il ripristino non è possibile,
verifica che per il Consiglio di Stato (sentenza n. 7257/2026)
avviene nella fase di esecuzione dell’ordine di demolizione e ne
presuppone la validità. Se invece è una nuova costruzione
realizzata senza permesso, l’art. 31 non prevede alcuna sanzione
pecuniaria in luogo della demolizione.

L’ordine di demolizione consegnato senza copia autentica è
nullo?

Non per la sola mancanza dell’attestazione di conformità. Per il
Consiglio di Stato (sentenza n. 7257/2026) quel difetto riguarda la
comunicazione dell’atto, e quindi la sua efficacia, non gli
elementi essenziali la cui mancanza ne determina la nullità. La
fedeltà della copia può ricavarsi dal fatto che a trasmetterla è lo
stesso Comune che ha adottato l’atto, e in caso di dubbio il
destinatario può chiederne l’autenticazione.