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Il DPFP 2026 conferma l’avvio della campagna di compliance per le particelle con fabbricati non dichiarati e prevede circa 20.000 lettere entro l’anno. La ricognizione confronta le ortofoto AGEA con la cartografia catastale e copre il 96% del territorio nazionale; l’impiego di algoritmi di intelligenza artificiale nella mappatura è contemplato dagli indirizzi MEF 2026–2028. Per il tecnico incaricato, il percorso parte dalla verifica della posizione segnalata e dal confronto tra documentazione e stato di fatto. Gli eventuali adempimenti catastali devono essere distinti dalla ricostruzione dello stato legittimo: aggiornare il Catasto non sana difformità edilizie.
Immobili fantasma: la novità è la campagna di compliance catastale
Circa 20.000 lettere entro il 2026 per incentivare la dichiarazione dei fabbricati non censiti. È il programma confermato dal Documento programmatico di finanza pubblica 2026 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, che riferisce dell’avvio della campagna di invito alla compliance per le particelle sulle quali insistono fabbricati non dichiarati.
La novità riguarda l’attuazione dei controlli e l’avanzamento della ricognizione territoriale. Il passaggio del DPFP non introduce un nuovo obbligo generalizzato di aggiornamento catastale e non stabilisce una procedura unica per tutte le posizioni segnalate.
Per ingegneri, architetti e geometri, l’interesse è operativo: identificare la situazione richiamata nella comunicazione, verificare se l’anomalia trovi riscontro e individuare gli adempimenti eventualmente necessari. Quando la ricostruzione fa emergere criticità edilizie, queste devono essere valutate attraverso un percorso distinto.
Ricognizione al 96%: cosa dicono i dati ufficiali
Nel capitolo “Le azioni di riforma e investimento”, il DPFP 2026 indica che la ricognizione degli immobili non censiti è stata completata nei territori di 95 province e avviata in ulteriori quattro, raggiungendo il 96% del territorio nazionale. Il completamento della ricognizione è previsto entro il 2026.
Si tratta della copertura della ricognizione territoriale: il dato non coincide con la percentuale di immobili sottoposti ad accertamento individuale.
Il documento conferma inoltre che la campagna di compliance è stata avviata e prevede circa 20.000 lettere entro l’anno. Non fornisce, in questo passaggio, un consuntivo degli invii già effettuati.
Immobili fantasma: come funziona il confronto tra foto aeree e mappe catastali
Per individuare i fabbricati non dichiarati, l’Amministrazione confronta le costruzioni visibili nelle immagini aeree con la loro rappresentazione nella cartografia catastale. Il DPFP 2026 descrive una ricognizione basata sulla fotointerpretazione delle ortofoto fornite da AGEA, sovrapposte alle mappe del Catasto.
Le ortofoto sono immagini corrette geometricamente e riferite al territorio, che possono essere confrontate con la cartografia. In termini esemplificativi, se nell’immagine appare una costruzione e nella mappa catastale non risulta una sagoma corrispondente, la differenza costituisce un elemento da approfondire. Occorre quindi verificare gli atti catastali e la situazione effettiva della particella prima di concludere che il fabbricato non sia stato dichiarato.
Il confronto riguarda la rappresentazione degli edifici sul territorio. Non permette, da solo, di ricostruire la distribuzione interna, la destinazione dei singoli locali o la legittimità edilizia delle opere.
L’Atto di indirizzo MEF per la politica fiscale 2026–2028 contempla anche l’utilizzo di algoritmi di intelligenza artificiale nella fotointerpretazione delle immagini aeree finalizzata all’emersione degli immobili non dichiarati. Il documento non descrive però il funzionamento degli algoritmi o le modalità di validazione dei risultati: l’AI va quindi presentata come uno degli strumenti della mappatura, senza attribuirle capacità di accertamento autonomo.
Perché viene inviata la lettera di compliance catastale
Il DPFP riferisce che la campagna riguarda le particelle sulle quali insistono fabbricati non dichiarati e ha l’obiettivo di incentivare l’adempimento spontaneo.
Per il proprietario e il professionista incaricato, il primo passaggio è identificare la posizione richiamata nella comunicazione e verificare se la segnalazione trovi riscontro negli atti disponibili e nello stato di fatto. L’eventuale aggiornamento catastale deve essere individuato dopo questa ricostruzione, tenendo conto delle richieste contenute nella lettera.
Lettera sugli immobili fantasma: da dove deve partire il tecnico
La prima attività consiste nel leggere la comunicazione e individuare esattamente la particella o il fabbricato interessato, i riferimenti della segnalazione e le richieste dell’Amministrazione.
Per il professionista incaricato, la verifica può seguire il percorso sintetizzato nella tabella. Si tratta di indicazioni di metodo da adattare alla comunicazione ricevuta e al caso concreto, non di una procedura introdotta dal DPFP.
| Verifica | Che cosa occorre chiarire |
|---|---|
| Identificativi della posizione | Quale particella o fabbricato è interessato dalla segnalazione? Gli identificativi corrispondono alla costruzione esaminata? |
| Documentazione catastale | Che cosa risulta da visure, estratti di mappa, eventuali planimetrie e precedenti atti di aggiornamento? |
| Stato di fatto | Il fabbricato esiste e presenta le caratteristiche oggetto della segnalazione? È necessario un sopralluogo o un rilievo? |
| Documentazione edilizia | Quali titoli ed elaborati consentono di ricostruire lo stato legittimo? Emergono questioni da valutare separatamente dall’aggiornamento catastale? |
| Adempimenti pertinenti | Alla luce delle verifiche e delle richieste dell’Amministrazione, occorre fornire chiarimenti, predisporre atti catastali o approfondire anche la situazione edilizia? |
Il DPFP non stabilisce un termine uniforme di risposta, né disciplina in questo passaggio sanzioni o riduzioni. Gli aspetti procedurali devono essere verificati sulla comunicazione ricevuta e sulla normativa applicabile.
Fabbricato non accatastato e abuso edilizio: perché non sono la stessa cosa
Un fabbricato non dichiarato al Catasto non è automaticamente un fabbricato abusivo. Può essere stato realizzato sulla base di un titolo edilizio senza che siano stati correttamente eseguiti gli adempimenti catastali. Allo stesso modo, la presenza di una costruzione negli archivi catastali non ne dimostra, da sola, la regolarità urbanistico-edilizia.
Per questo il tecnico deve verificare separatamente la corretta rappresentazione catastale e lo stato legittimo dell’immobile. La presentazione di una pratica catastale aggiorna gli archivi, ma non sana eventuali opere difformi.
La ricostruzione dello stato legittimo segue l’articolo 9-bis del DPR 380/2001. Le informazioni catastali di primo impianto possono assumere valore documentale nelle condizioni previste dalla norma, in particolare per gli immobili realizzati quando non era obbligatorio acquisire il titolo edilizio. Tale rilievo non attribuisce a un successivo aggiornamento catastale un effetto di legittimazione delle opere.
Per il tecnico, dunque, la pratica catastale e l’eventuale percorso edilizio vanno definiti in base ai rispettivi presupposti. L’emersione di una difformità non consente di presumere che questa sia regolarizzabile.
Controlli catastali dopo i bonus edilizi: il dato da tenere separato
Il DPFP riferisce anche di lettere di compliance catastale inviate nel secondo trimestre del 2026 per circa 21.600 immobili interessati da interventi di efficienza energetica o miglioramento strutturale, finanziati in tutto o in parte con fondi pubblici dal 2019.
È un filone diverso dalla ricerca dei fabbricati non dichiarati. I 21.600 immobili non rappresentano quindi un consuntivo dei circa 20.000 invii previsti per la campagna sugli immobili fantasma.
Prima di individuare gli adempimenti, il professionista deve riconoscere il presupposto della comunicazione: presenza di un fabbricato non dichiarato oppure verifica dell’aggiornamento catastale in relazione agli interventi eseguiti.
FAQ: i dubbi operativi sulle lettere catastali
Devo presentare subito un DOCFA dopo aver ricevuto la lettera?
Prima occorre verificare la posizione segnalata e ricostruire gli atti disponibili. La pratica necessaria dipende dall’anomalia effettivamente riscontrata; in altri casi possono essere pertinenti elementi di chiarimento.
Se il fabbricato ha un titolo edilizio, la segnalazione catastale può essere fondata?
Sì. Il titolo edilizio e gli adempimenti catastali hanno finalità distinte. La documentazione autorizzativa non dimostra, da sola, che la dichiarazione catastale sia stata correttamente eseguita.
Il Catasto può dimostrare la regolarità edilizia di un edificio storico?
Le informazioni catastali di primo impianto possono concorrere alla ricostruzione dello stato legittimo nelle condizioni previste dall’articolo 9-bis del DPR 380/2001. Il loro valore deve essere valutato nel caso concreto e non equivale a una sanatoria.
Aggiornare il Catasto risolve eventuali opere difformi?
L’aggiornamento degli archivi catastali non regolarizza le difformità edilizie. La loro valutazione richiede un percorso autonomo.
Qual è il termine per rispondere?
Il passaggio del DPFP non prevede un termine uniforme. Occorre esaminare le indicazioni della comunicazione e le disposizioni applicabili alla posizione interessata.
Indicazione operativa finale
Per assistere il proprietario, il primo risultato da costruire è un quadro documentale coerente: identificativi catastali, stato di fatto e documentazione edilizia. Su questa base è possibile motivare i chiarimenti o individuare le pratiche necessarie, mantenendo distinti i relativi effetti.
Fonti
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