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Il secondo condono edilizio, disciplinato dall’art. 39 della legge 724/1994, riguarda esclusivamente gli abusi ultimati entro il 31 dicembre 1993 e identificati nella domanda presentata entro il 31 marzo 1995. Il Consiglio di Stato ribadisce che spetta al richiedente provare epoca, consistenza e caratteristiche delle opere da regolarizzare. Ampliamenti non dichiarati e trasformazioni sostanziali possono impedire la sanatoria; la demolizione successiva delle parti eccedenti non sana retroattivamente le carenze dell’istanza originaria.
Condono edlizio e opere non dichiarate
In materia di condono edilizio, le opere non dichiarate sono sanabili ex post? La demolizione successiva può sanare gli abusi non ricompresi nella domanda di sanatoria? Sembrano domande scontate ma non lo sono, a giudicare dalla mole di sentenze della giustizia amministrativa che trattano questo tema.
La sentenza 6341/2026 del Consiglio di Stato riguarda una pratica di secondo condono edilizio (legge 724/1994): l’istanza riguardava opere più ampie della consistenza originaria e in parte realizzate dopo il 31.3.1995.
Palazzo Spada conferma il diniego e l’ordinanza di demolizione: le opere eccedenti non sono coperte dalla domanda e la demolizione parziale successiva non sana l’insieme.
Ma vediamo tutto nel dettaglio.
Condono e sanatoria: non confondiamo!
Prima di tutto ricordiamo che le tempistiche del condono edilizio sono diverse da quelle della sanatoria classica (o semplificata) prevista negli accertamenti di conformità.
Infatti, condono e sanatoria sono termini che si sovrappongono e che spesso si possono confondere, ma a livello normativo si riferiscono a procedure – con requisiti – molto diversi tra loro.
I condoni si distinguono per l’eccezionalità dell’evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).
La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull’accertamento di conformità e sugli abusi ‘formali’: serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.
Il caso: complesso edilizio ampliato nel tempo
La controversia riguarda il diniego opposto dal Comune di Giugliano in Campania a una domanda di condono presentata nel marzo 1995 per alcuni fabbricati destinati ad abitazione e ricovero di cavalli.
L’istanza indicava 165 mq di box, ma un successivo accertamento tecnico aveva rilevato una superficie di 590 mq, oltre ad altre opere realizzate nel tempo. Le proprietarie sostenevano che gli ampliamenti fossero autonomi e separabili dalle costruzioni originarie, chiedendo di sanare queste ultime dopo la rimozione delle parti eccedenti.
Il Consiglio di Stato ha confermato la legittimità del diniego comunale.
I requisiti del secondo condono edilizio
L’articolo 39 della legge n. 724/1994 consente la sanatoria straordinaria delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, nel rispetto degli ulteriori requisiti di legge.
La domanda doveva essere presentata entro il 31 marzo 1995, corredata dalla prova del pagamento dell’oblazione e dalla documentazione necessaria a identificare gli abusi.
In particolare, devono risultare individuabili la consistenza, la collocazione e le caratteristiche delle opere. Rimane obbligatoria la documentazione fotografica e, nei casi prescritti, la perizia giurata e gli ulteriori elaborati richiesti.
Le prove: quali servono e chi deve produrle
Il Consiglio di Stato ribadisce che l’onere di dimostrare l’epoca di realizzazione e la consistenza originaria dell’abuso grava sul richiedente il condono, non sul Comune.
Il privato deve fornire elementi oggettivi e verificabili, quali documentazione fotografica databile, elaborati progettuali, planimetrie, aerofotogrammetrie e altri documenti idonei a ricostruire lo stato dell’immobile nel periodo rilevante.
Non basta dimostrare che sull’area esistessero genericamente alcuni fabbricati: occorre provare che siano proprio quelli dichiarati nella domanda e che non abbiano subito modifiche sostanziali.
Solo la produzione di concreti elementi oggettivi può trasferire all’Amministrazione l’onere di fornire una prova contraria. Di certo, una consulenza tecnica d’ufficio non può sostituire le prove che il privato avrebbe dovuto presentare.
Le opere aggiuntive e i limiti della sanatoria
La sentenza distingue tra modifiche marginali, che non impediscono di riconoscere il manufatto originario, e trasformazioni sostanziali che ne alterano conformazione, struttura o consistenza.
Nel primo caso, le opere ulteriori possono essere autonomamente sanzionate, ferma la possibilità di esaminare il condono relativo alla costruzione originaria.
Nel secondo, invece, le trasformazioni possono determinare l’improcedibilità dell’istanza per sopravvenuta carenza dell’oggetto da sanare.
Nel caso esaminato, l’eccedenza di oltre 400 mq rispetto alla superficie dichiarata non poteva essere considerata una modifica marginale. Inoltre, mancavano gli elaborati originari necessari a distinguere con certezza le opere condonabili da quelle successive.
La demolizione successiva non sana l’abuso
Il Consiglio di Stato precisa che l’immobile oggetto di condono deve conservarsi, salvo modifiche non sostanziali, nella consistenza dichiarata fino alla definizione del procedimento. La demolizione parziale degli ampliamenti eseguita successivamente non può ricostituire retroattivamente le condizioni richieste dalla legge.
Diversamente, si consentirebbe al privato di modificare nel tempo l’oggetto della sanatoria, superando il termine fissato dal legislatore.
In definitiva: il condono riguarda esclusivamente opere individuate e documentate nella domanda originaria: ciò che non è stato dichiarato e reso identificabile non può essere sanato attraverso successive ricostruzioni documentali o demolizioni parziali.
FAQ TECNICHE: Secondo condono edilizio e opere non dichiarate nella domanda | Ingenio
1. Quali opere possono beneficiare del secondo condono edilizio?
L’art. 39 della legge 724/1994 consente di regolarizzare gli abusi edilizi ultimati entro il 31 dicembre 1993, nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla legge. La domanda doveva essere presentata entro il 31 marzo 1995. La sanatoria riguarda le opere effettivamente individuate nell’istanza originaria, non gli ampliamenti realizzati successivamente.
2. Chi deve dimostrare quando è stato realizzato l’abuso edilizio?
L’onere della prova spetta al privato che presenta la domanda di condono. Deve documentare l’epoca di costruzione e la consistenza originaria attraverso elementi oggettivi, come fotografie databili, planimetrie, progetti e aerofotogrammetrie. Non basta dimostrare che nell’area esistesse un edificio: occorre identificare con precisione le opere da sanare.
3. È possibile condonare un edificio più grande di quello indicato nella domanda?
Le opere aggiuntive non possono essere automaticamente incluse nel condono originario. Se le differenze sono marginali, può essere possibile valutare separatamente la costruzione iniziale e le successive modifiche. Se, invece, gli ampliamenti alterano sostanzialmente la consistenza dell’immobile, possono compromettere la possibilità stessa di definire favorevolmente la domanda.
4. La demolizione degli ampliamenti abusivi consente di ottenere il condono?
Non necessariamente. Secondo il Consiglio di Stato, la demolizione eseguita dopo la presentazione della domanda non elimina retroattivamente le carenze dell’istanza. Il procedimento deve riferirsi alle opere dichiarate e documentate nei termini previsti dalla legge, senza consentire una modifica sostanziale dell’oggetto della sanatoria.
5. Quali verifiche deve effettuare il Comune prima di decidere sulla domanda di condono?
L’ufficio tecnico deve confrontare la documentazione presentata con lo stato dei luoghi, verificando epoca di realizzazione, superficie, caratteristiche e corrispondenza delle opere all’istanza originaria. Deve inoltre distinguere le eventuali modifiche marginali dagli ampliamenti sostanziali. Se mancano prove sufficienti o l’oggetto della domanda non è identificabile, il condono può essere negato.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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